无锡万达商业广场项目经营策划书无锡万达商业广场项目经营策划书2007年05月目录无锡万达商业广场项目经营策划书前言…………………………………………………………1-14一、项目经济指标一览表…………………………………1-13二、背景资料清单一览……………………………………13-14第一部分区域规划和项目解读…………………………………15-31一、区域规划和项目环境调查……………………………15-27二、项目解读………………………………………………28-31第二部分市场研究、产品定位及营销策划……………………32-148一、市场研究……………………………………………32-97二、项目定位方案…………………………………………97-104三、营销策划……………………………………………104-145四、卖场策划……………………………………………145-148第三部分成本控制与规划设计策划……………………一、成本控制策划…………………………………………二、规划设计策划…………………………………………（一）、规划与设计策划……………………（二）、B区设计进度计划……………………（三）、D区设计进度计划……………………（四）、大商业建造标准……………………1无锡万达商业广场项目经营策划书（五）、非主力店建造标准……………………第四部分资金与税收策划………………………………….一、现金流分析………………………………………第五部分开发经营计划………………………………….一、项目报建报批流程二、项目四证办理情况…………………………………三、项目施工计划………………………………………四、工程施工中的主要措施五、项目销售计划………………………………………第六部分投资收益分析………………………………….一、项目收益分析…………………………………………一、项目投入产出分析…………………………………二、盈亏平衡分析…………………………………………三、税收优惠政策…………………………………………四、抵效资产………………………………………………第七部分风险与对策………………………………….一、风险及对策………………………………….二、对外承诺要点提示………………………………….2无锡万达商业广场项目经营策划书附件明细目录一、销售策划类………………………………….二、成本类………………………………….前言3无锡万达商业广场项目经营策划书一、项目经济指标一览表（一）规划指标1、项目总体技术指标序号项目名称单位数量备注1规划用地面积㎡179323.62建筑占地面积㎡643643容积率2.9964总建筑面积㎡708700含地下其中A区㎡92400B区㎡23200C区㎡204850D、E区㎡1794505地上总建筑面积㎡537300其A区五星级酒店㎡36000A区地上总建筑面积70000㎡写字楼㎡28400商铺㎡56004无锡万达商业广场项目经营策划书中B区商业㎡122000B区地上总建筑面积182000㎡精装公寓㎡60000C区住宅㎡13970C区地上总建筑面积154850，共㎡1532户底商㎡14800公建配套㎡350D、E区住宅㎡109420D、E区地上总建筑面积130450，共㎡1020户底商㎡11600配套公建、幼儿园㎡94306地下总建筑面积㎡171400其中A区设备及地下停车㎡22400B区设备及地下停车、超市㎡50000含5900超市㎡C区设备及地下停车㎡50000D区设备及地下停车㎡490007机动车停车辆4316非机动车停车AB区12895辆CDE区8932㎡5无锡万达商业广场项目经营策划书其中机动车A区辆42060辆/万㎡B区辆112760辆/万㎡C区辆1623住宅1辆/户，公建60辆/万㎡D、E区辆1146非机动车A区辆3500500辆/万㎡B区辆9395500辆/万㎡C区㎡5362住宅3.5㎡/户，公建500辆/万D、E区㎡35702、A地块酒店、写字楼技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡31689.62总建筑面积㎡92400地上建筑面积㎡700006无锡万达商业广场项目经营策划书3其中五星级酒店㎡36000写字楼㎡28400商铺㎡56004地下建筑面积㎡22400设备及停车5建筑容积率2.216建筑密度％33.76建筑占地10698㎡7绿地率％32.83、B地块商业、精装公寓技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡57108.12总建筑面积㎡2320003地上建筑面积㎡182000其中商业㎡122000精装公寓...
