北湖路某单位危旧房改住房改造方案一、项目改造和计划建设情况（一）拆迁84户，拆迁面积7800㎡；（二）计划新建。占地7亩，新建两栋住宅一栋33层、一栋18层，底层全架空，架空面积980㎡，底层物业房100㎡，地上住宅总建筑面积26920㎡，地下室一层面积3500㎡（地下车位90位），总建筑面积31500㎡；容积率6.0，密度25%，绿化率30%；新建户数196户。底层架空部分绿化部分停车。（三）还建面积按1：1.3，即约10000㎡。二、拆迁户补偿问题1、有产权部分的面积按1：1.3比例还建，没有产权证但已实际居住的面积按1：1.1比例还建（估计共120㎡内）。2、搬迁费一次1200元，每户给两次；在实施拆迁前支付；3、过渡安置费给月租金1800元每户，暂按24个月补助每户，截止到实际交新房日。按季度支付；4、装修补偿按3万元每户给补助，在竣工交房时结付；5、开发商负责项目办房产证备案费（不包含工本费和应交契税）；6、原住户的防盗门、铝合金窗、防盗网给住户自拆自卖。三、非还建住房购买均价经测算不少于4000元/㎡。（一）房价包含装修标准和小区建设标准：1、装修标准。毛坯房标准。即房内内墙地面均为混合砂浆底；给水排水留口到位、电路（电视通信网络）到入户总电箱；除出阳台有门窗外，其余户内门只留门洞；入户设一扇防火兼防盗门。外墙涂料、铝合金窗、其它装修均按房地产开发商品房合格质量要求建设。2、小区环境配套。绿化、园林、路灯、给排水，有回迁户部分公共停车场、物业管理等配套建设完全。按房地产开发小第1页共6页区综合验收合格。3、每一栋楼两台电梯（中日合资），一梯四户设计。最大户型不大于144㎡。四、非还建住房销售对象原则：（一）本单位无房户或达不到住房面积标准户；（二）本单位回迁户家庭成员无房户或达不到住房规定面积户；（三）本系统无房户或达不到住房面积户；（四）本市无房户或达不到住房面积户；（五）代建商向市场出售。五、建设工期。总平及单体方案经规划局批准和职工签订《安置补偿协议》之日起2.5年竣工交付使用。六、车位价格购买原则对回迁户优先按市场价8.5折给与购买。七、代垫保证金前期费用职工房款和工程款支付方式（一）代建商代缴项目保证金、垫付办理开工证费用约2000万元以内。（二）开工后项目保证金按进度返还清后，职工房款按以下方式收取和拨付工程进度款：1、工程建到正付00.00（建好地下室）10日内，职工按30%房款，拨付工程进度款；2、工程主体建到总高度一半10日内，职工按20%～30%房款，拨付工程进度款；3、工程主体建到封顶10日内，职工按40%～30%房款，拨付工程进度款。4、工程竣工验收合格交房前10日内，职工交清余下房款，第2页共6页并全部拨付给代建商，代建商交付新房给业主。八、工程结算按国家规定预算定额上限取费。九、非还建职工购房款项来源通过公积金贷款或自筹解决。办证由建设单位或委托代建商代办也可以。二0一0年五月二十五日开发建设成本分析一、补交土地出让金成本（641万）1回建房土地成本=300万/亩×10000÷28000（36%）×10%×7亩=76万2非回建地成本=300万/亩×18000÷28000（64%）×40%×7亩=538万3.土地交易税（变更和契税3.6%）=（76+538）×3.6%=22万4.土地办证费用=153元/本5.其它费用=5万二、前期费用（2030万）1.土地评估费用=4万2.旧房产评估、危房鉴定（10元/㎡）费用=2万+8万=10万3.旧房产装修评估费用1万4.项目保证金7840㎡×2000元/㎡（评估价）=1600万（动工退回）5.临建施工增容（三年工期）、设备（400kwa）及接电费=10万6.临建施工增容、设备（dn80）接水费8万7.房屋拆除临时道路费用12万8.旧业主搬出费用84户×700元/次×1次=6万9.旧业主安置费（24个月）=84户×1000元/月×24个月=201万10.旧业主搬入费用84户×700元/次×1次=6万、第3页共6页11.旧业装修补助费用84户×2万/户=168万、12.大树搬迁、保存费用=5万13.其它费用=3万三、勘察、设计、评估、检测费用（122万）、1、地质勘探费用12万2、方案设计费用（含在第4点）3、总平设计费用（含在第4点）、4、施工图设计费用=（28000㎡+3500㎡）×20元/㎡=63万5、支护工程设计费用=80万×1%=1万6、自来水外供给平面设计费用20万×1....
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