第1页共50页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共50页目录前言－前期工作回顾与总结__________________________________________________2一、我们对于商业市场的判断是什么__________________________________________3（一）市场现状分析................................................................................................................................................................................3（二）市场预测......................................................................................................................................................................................13（三）我们在未来市场中需要规避的潜在风险..................................................................................................................................15二、我们希望把项目打造成什么_____________________________________________16（一）我们的项目最适宜的规划方向................................................................................................................................................16（二）我们希望提升的细节................................................................................................................................................................22（三）整体包装上市后我们将达到的目标........................................................................................................................................24第2页共50页第1页共50页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共50页前言－前期工作回顾与总结“闸北青－12项目”是关系中翰置业企业发展的关键性项目。由于项目在区位、市场背景、发展环境等方面具有一定的操作难度，同时项目所拥有的优势又比较突出，为了最大限度的减少项目策划定位过程中的失误，降低日后项目运作的风险，我司前期从城市发展前景、房地产市场格局、项目自身价值、未来潜在竞争市场构成等多方面对本项目的发展机会与威胁予以考察，并提示了可能的发展定位。在前期工作过程中，我们发现要揭示上海商业地产市场的发展规律，仅靠对现有项目的认识与了解是远远不够的，为此，我们特意进行了对商圈的研究，从商圈的形成到商圈的成熟，并结合城市发展脉络对可能的发展方向进行预测，并从中把握本项目所在区域的发展前景。由于本项目开发条件较为特殊，为了更好地寻找到适合本项目的市场空间，我们对周边主要商业项目进行了调研，并通过科学而系统的现代统计方法，对市场发展特征进行了有效的归纳，并预判商用房地产市场各物业类型未来的发展前景。通过前期的系统工作，我们揭示了本项目未来发展机会，并模拟了未来可能的发展方向与前景，为下一阶段的深入策划研究铺垫了坚实的基础。最后，感谢中翰置业，希望本项目成为我们未来合作的起点，希望在日后的合作过程中双方能更加紧密无间，最终实现本项目市场价值的最优化。中星营销机构闸北项目工作组第3页共50页第2页共50页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共50页一、我们对于商业市场的判断是什么（一）市场现状分析1、商业市场现状（1）市场供应分析1001211893000501001502002503002003年2004年2005年2006年2003-2006上海商铺供应量（万平米）第4页共50页第3页共50页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共50页2003年上海共推出商铺项目约7O个、商业用房总供应量近100万平方米；2004年共推出商铺项目约115个，商业用房总供应量近121万平方米。截止到2006年底，上海商铺上市总量已经达到约300万平方米，比2004年全年增长了近一倍，。2006年上海商铺的总保有量已经达到3600万平方米，相当于1998年上海市商铺总面积的4倍。从区域分布来看，上海各区域商铺供应量差异明显。中外环地区的供应量明显增加...
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