第1页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共24页房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范第一部分筹建年度的税务稽查第二部分建设年度的税务稽查第三部分预售年度的税务稽查第四部分房屋交付当年的税务检查第五部分竣工决算当年的汇算清缴第六部分竣工决算以后年度的汇算清缴第2页共24页第1页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共24页第一部分：筹建阶段的税务稽查一、筹建费用的会计处理旧准则：发生时计入长期待摊费用科目，不影响当年会计损益，待开始生产经营后一次性的计入当年会计损益（管理费用）新准则：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开始生产经营后也不进行相应调整。注：应当计入开发成本的除外，如前期工程费等2009国税函98号关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。对比衔接：1、如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计规范要求在开始生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法基本一致，或者按照不低于36个月分摊资产负债表体现发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整2、如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许申报扣除，一般要求在开始生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个月分摊损益表为负数，但所得税申报表应当体现纳税调整增加，即零申报，未来年度体现纳税调整减少。二、筹建期结束标志一般认为：建设工程开工日，即为开始生产经营之日，不考虑相关证件是否齐全《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》商业和服务业：取得第一笔收入工业和建筑业：开始归集生产成本房地产开发：开始施工（不含前期工程，如地质勘探、平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等）第3页共24页第2页共24页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共24页中华人民共和国建筑法第九条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。业务招待三、土地契税2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。成本/费用：是否存在特定的对象2004财税134号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。2007财税162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。2009国税函603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复对通过“招、拍、挂”程序承受国有土...
