第1页共86页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共86页南汇区三灶镇南汇区三灶镇别墅别墅项目报告项目报告第2页共86页第1页共86页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共86页二OO三年十月一日目录第一部分宏观市场分析……………………………………02~20第二部分上海别墅市场分析………………………………21~34第三部分项目环境分析……………………………………35~37第3页共86页第2页共86页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共86页第四部分区域市场分析……………………………………38~49第五部分产品定位…………………………………………50~74第六部分销售策略…………………………………………75~00第一部分第一部分宏观市场分析宏观市场分析第4页共86页第3页共86页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共86页——供需两旺，外来购房者比例增高——市场规范，大势看好，稳步发展一、2002年房地产市场分析：2002年上海市房地产市场继续上年的快速发展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速发展态势。2002年上海市房地产市场综述如下：第5页共86页第4页共86页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共86页1、市场综述：本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应继续放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试发展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量继续较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的发展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。2、走势分析：投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道，特别是近第6页共86页第5页共86页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共86页几年发展势头加快，房地产市场各主要指标持续增长。在整个房地产市场发展过程中，住宅无疑成为本市房地产业发展的领头羊，对本市房地产业发展起了举足轻重的作用2002年房地产投资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工面积住宅比重超过83%。旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现：近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速增加。商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓：2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的发展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增长。近6年，本市商品房批准预售面积走出“U”字型，在1999年触底回升。1997—2001年，批准预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。预售登记面积稳步增长，由第7页共86页第6页共86页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共86页1997年的低位开始增长，1997年供求比仅为1：0.25，随后商品房预售量逐年增加，至2001年供求情况逆转，年度需求量首次超过供给量，达到1：1.10的高位；2002年供求关系趋势于平和，在供需放量的同时，供求比有所下降位于1：1.03，说明本市商品房市场经历近年的发展，正逐步走向成熟，房地产市场自我调节能力逐渐加强。2002年本市购房对象发生了一定变化，在所有购房者中，本市购房者购房面积比重增幅最低，而境外购房者购房面积较上年增加了1.5倍，2002年本市居民购房比重有所下降，较上年减少5.11%，而外地和境外比重分别提升了2.82%和2.29%。第8页共86页第7页共86页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共86页3、价格分析：商品房价格继续上扬，住宅价格稳定增长：根据上海市房地产交易中心统计数据表明：2002年上海市商品房价格继续上扬，2002年商品房平均成交价格4895元/㎡，同比增长12.46%。商品房住宅价格结构重心明显上移，价位越高成交量增幅越大：...
