关于大型商业物业租金价格定位评估思路的探讨黎明1沈博2周莉3摘要：房地产投资类型按投资周期长短可分为长期投资和短期投资。随着国家多次对房地产交易环节的宏观调控，越来越多的房地产投资者愿意选择长期投资方式，通常是先将房地产持有一段时间，以获取较为稳定的持续性租金收益，待房地产交易市场行情转好，再将其转售给未来的投资者而获取转售收益。作为置业投资者，特别是大型商业物业投资者，多采用委托专业的租赁公司为其经营管理招租事宜或是将物业整体性出租给专业租赁公司或其它大型商业运营商等方式，从而获得较为长期稳定的租金收益。然而大型商业物业整体出租很少有相类似的市场案例可以借鉴，投资者往往难以把握其租金价格水平。这时我们做为一名专业的房地产估价师所提供的租金价格定位评估报告对投资者决策显得尤为重要。作者拟就大型商业物业整体性长期租赁条件下的租金价格定位评估提出三种评估思路即思路①“租金差值法”、思路②“收益法”及思路③“报酬率修正法”，谨供同行参考。关键词大型商业物业整体性出租长期租赁租金价格定位一、大型商业物业租金价格定位的定义本文中的大型商业物业租金价格定位是特指专业估价人员根据委托方对其所拥有的大型商业物业拟采用整体性出租，且为长期租赁（如10年以上）的出租条件，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析物业整体性出租及租约期长短等对租金价格影响因素的基础上，对拟估房地产在估价时点上的客观合理的租金价格水平进行测算和判定的活动。二、问题的提出：权利人甲于2006年8月1日以V元人民币购得一纯商业房地产，地处XXX步行街，共五层，总建筑面积为S平方米，其中一层可出租建筑面积为S1，二层可出租建筑面积为S2，依次类推，第五层可出租建筑面积为S5，权利人甲拟对该房地产整体进行招租，招租对象拟定为类似于沃尔码、天虹商场、茂业百货等大型超市经营商，租期为15年。现委托房地产专业估价咨询公司乙对该商业物业整体出租，租期为15年的年租金单价A(合同租金价格即为有效毛租金价格)进行定位评估。专业估价咨询公司乙接受委托后，对拟估房地产所处的XXX步行街片区同类型商业售价及租金价格进行详细地调查。了解到周边类似的单个铺位出租实例较多，租金价格较易取得，但类似这种大型商业物业整体长期租赁条件下出租的情况相对较少，且租金价格难易真实取得。专业估价人员通过对所调查的案例资料进行筛选、对比，拟探索出一种租金转换方式，将零散的短期租赁租金转换为整体长期租赁租金的方法。此种方法的基本思路是：搜集周边类似单个铺位出租的租金实例和交易价格实例、转租方的投资回报、各种运营费用等资料，根据所收集的资料进行分析、判断、测算，从而找出两者之间的关系，寻求出两者的转换关系，以探索出求取整体长期租赁条件下的租金价格方法。三、评估思路作者就目前所能调查到的资料进行了周密地思考和分析，认为可以通过以下三种评估思路来实现现有数据的转换，以达到测算出委托方所要求的租赁条件下的租金价格水平。评估思路难免有不成熟之处，敬请同行指正。评估思路①：“租金差值法”：即A=（S1×A1×q1+S2×A2×q2+S3×A3×q3+S4×A4×q4+S5×A5×q5—Q0-C）/SA——整体出租，租期为M年的年毛租金单价；S1－S5——各层可出租建筑面积；S——大型商业物业总建筑面积；A1－A5——各层出租年平均毛租金单价；q1－q5——各层出租空置率；Q0——第一承租人的年投资回报；C——第一承租人的年经营费用；上述评估思路是基于“假设开发法”原理，假定权利人甲一次性整体租给第一承租人某专业租赁公司丙，租约期为M年。则权利人甲所预期租金价格应为专业租赁公司丙再次分户转租的有效市场租金减去丙招租过程中所花费的经营费用和其应获得的投资回报的余额。正是因为该思路是基于假定权利人甲一次性整体租给第一承租人某专业租赁公司丙，租约期为M年，因此第一承租人丙再次转租给各小租户的租金价格水平、空置率水平等参数完全可以通过调查周边同类小型商铺租金状况、空置率水平进行类比，从而准确得出A1－A5、q1－q5。之所以要求测算出第一承租人丙获得的有效市场租...
