第一章物业管理服务总体模式与配套措施第一节调研与分析一、项目调查建设中的北京人保办公楼位于北京市东四危改D2区内，是一座5A级的智能写字楼，交通便捷，区域优势明显。项目总用地面积18859.18㎡，总建筑面积30298.29㎡。该项目为核心框架结构，共由地下两层、地上十三层组成，地下二层层高4.8米，地下二层消防泵房层高6.8米，地下一层层高6米，车库层高3米。首层及二层层高6米，三层至十二层层高4米，十三层为6米，建筑总高度为59.90米。本项目处于北京市朝阳区东四危改D2区内，地理位置优越，交通便利，属于潜在的黄金CBD区。北京人保办公楼这种优越便利的环境与办公楼高度现代化智能化的定位相辅相成，再加上优秀、科学的物业管理，一定会让北京人保办公楼成为北京一流的商务写字楼。二、项目分析根据对此项目的具体分析，其所需要的要求如下：1．设备设施——此项目作为公司机关办公楼，具有现代化的设备及装备，因此日常工作的重点之一就是须对物业设备、设施进行合理地管理。不论是对建筑主体，还是对各种公共设施、设备都需要经常性地做系统、专业检查，并加强重点维护养护,确实做到延长设备的使用年限，使其起到保值增值的效用。2．保洁服务——作为公司机关办公楼，日常工作的很大一方面是接待外来办事人员，因此需要有一个良好的办公环境，物业管理日常工作的重点之二就是保洁服务，既要做到保持办公楼的整体环境，又要做到不能影响机关工作人员的正常办公。这就需要合理地安排好办公楼的保洁工作。3．特约服务——北京人保办公楼是北京人保公司自用的5A级高档写字楼，北京人保这种大公司，针对其繁忙的业务和协商洽谈工作要求，我们特别设置了各种礼仪服务及导向服务等特约服务内容。监督机构责任机构执行机构管理机制和管理体系图（图1-1）第二节物业管理服务总体模式一、拟采取的物业管理服务机构模式（一）独立机构模式按照业主单位方的要求，我公司针对本项目设立“中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司”物业服务中心（以下简称“人保办公楼物业服务中心”）。（二）服务体系模式我公司将采用“三位一体”的管理运行模式，将企业的管理服务行为置于业主单位单位的监督之下，以保证各项管理服务活动做到“阳光下作业”。为了确保人保办公楼物业管理的各项目标能够按时有效地落实，保证管理成效，必须明确参与物业管理的各有关机构或单位各自的职责和承担的作用，对该物业的管理实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的管理机制和管理体系。如图所示：执行机构：人保办公楼物业服务中心责任机构：北京市钰鑫堉物业管理有限公司监督机构：人保办公楼物业管理执行机构——人保办公楼物业服务中心为物业管理的具体实施机构，向业主单位及钰鑫堉物业公司物业负责，保证物业管理的各项工作及环节均达到卓越和令顾客满意。人保办公楼物业服务中心的主要执行责任如下：依照公司制定的综合管理方案全面开展各项管理服务工作。在各项管理服务中，严格遵照公司ISO9001质量保证体系的要求及程序。对各项管理服务环节和管理服务目标负责。作好各项详细的管理质量记录，按时向业主单位提交季度物业管理报告。保存客户各种信息、档案以供查阅。及时处理业主单位对物业管理工作的各种意见和建议。项目经理对人保物业服务中心工作进行全面整体的监控、指导和协调。定期向业主单位进行顾客满意调查，听取业主单位对物业管理工作的意见和建议，总结管理状况，不断提高管理水平。2、物业管理责任机构——钰鑫堉物业公司落实物业管理及后勤服务目标的最终责任人，负责对物业管理及服务状况的整体监控和指导，就管理服务状况最终向委托方负责。制定物业综合管理服务计划和综合管理服务目标。组建精干高效的管理机构和人员队伍。作为服务中心的支持系统提供包括人事、品质、财务等全方位的支持和督导。3、物业管理监督机构——人保办公楼人保办公楼可以通过以下渠道，对钰鑫堉物业公司及人保物业服务中心的管理服务行为进行监督。对人保物业服务中心依法进行财务审计审核人保物业服务中心有效的季度管理服务报告以及有关规定需填写...
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