北京山水墅项目市场策划报告目录第一章北京市别墅市场分析第一节北京别墅市场发展一2004年别墅市场总体回顾二2005年别墅市场预期三政策对市场的影响第二节别墅市场分析一区域分析二区域特点描述三怀柔、密云别墅深度市场分析第三节别墅市场客群分析一别墅客群发展二目标客群深度分析三目标客群定位第二章项目认知第一节怀柔区域认知第二节项目概况第三节项目优劣势分析一优势分析二劣势分析第三章营销策略第一节营销策略总体原则2第二节营销主题方向建议第三节提升产品力建议第四节现场包装建议第五节销售中心包装建议第六节阶段推广计划第四章价格体系第一章北京市别墅市场分析第一节北京别墅市场发展一2004年别墅市场总体回顾2004年别墅成交均价为10932元/平方米，比2003年有所提高，但仍低于2002年以前的售价水平。中国加入WTO和北京举办2008年奥运会对北京别墅市场的发展具有长期、持续、根本性的推动，另外北京中高收入群体不断扩大，二次置业者不断增加，市场对别墅的需求强劲。由于北京市经济仍具备快速持续发展能力，商务活动将更趋频繁，而高端客户的居住理念、生活品位也在不断提升，在未来的北京别墅市场上，“便利商务活动”和“享受独占生活”作为两种不同别墅居住目的仍将难分伯仲。1郊区别墅的城市化升级3随着城市新规划蓝图日渐成型，通州、大兴、良乡等郊区将在不久的将来成为城市市区，已经成为很多地产界人士的共识。面对这种情形，许多别墅主动升级，主要体现在产品、配套等等向城区住宅靠拢，在功能定位上削弱休闲概念，突出第一居所概念。2别墅投资趋于理性2004年的别墅投资价值十分明显。建设部对别墅土地用地的限制供应，使别墅的增量受到制约，品质突出的别墅的价值将逐年上升。别墅项目的规模效应也越来越被看重。据估计，到2008年，我们期待的外商直接投资比将会达到700亿美元左右。如果从外商驻京公司角度来看，在北京的外国使馆和机构将达到两百家，外资公司2万多家，外国雇员共有10多万人。这些人大部分以租住房屋为主，房租补贴从每月1000多美金至CEO级的逾万美元不等。其中500强的企业有250家。按照这个比例，未来几年别墅的投资前景十分看好。3别墅大盘时代临近随着首创置业、珠江合生等实力强劲的大开发商进入别墅市场，大块拿地、大盘操作，市场供应呈现出大盘化趋势。从大盘开发常用手法分析，大盘别墅尽管个性不足，但能满足国人对别墅的基本层次的需求，并在配套等方面拥有明显优势，应该说有着良好的市场前景。4价格分布从别墅物业新增项目的均价分布来看，分布呈现两个档次分化的4趋势，其中均价在4000元/平方米~6000元/平方米和10000元/平方米以上的项目较为集中，分别占到全部别墅物业新增项目的33%和41%，是绝对的价格区间主力。5客户构成别墅类产品中，本市城镇居民是最大的购买群体，而外省市个人购买量已经占到总成交面积的10.62%，这说明北京高端房地产市场正日益受到外来购买力量的关注。目前北京经济型别墅产品的成交客户和有效需求主要集中在月收入20000元左右的人群。这类客户的主要特征是：已经有了第一居所，以私家车为主要交通工具；购买别墅的目的是为了满足日益高涨的居住需求和投资的需要；购买别墅产品时考虑项目所在位置是否有便利的交通条件，或优越的自然景观条件；然后是产品单价较低，并认为这样的项目稀缺性强，今后的升值潜力大；总价要在300万范围内，这是由他们的经济承受能力决定的，能够满足他们风险投资的底线。高端大面积的独栋别墅产品则主要则以“金字塔顶端的成功人士”为主力购买群体。这个群体虽然比例很小，但由于北京在全国的特殊政治、经济地位，市场上这部分人群的绝对数量不在少数。这部分人群在购买顶级豪宅项目时所关心的首先是项目的综合品质是否符合他们的特殊身份，这包括项目的区域位5置，内在的品质和质量，销售价格以及在圈内的口碑等等。还有就是这部分人大多十分内敛，不愿露富，因此要求他们所居住的顶级别墅项目也拥有同样的性质，就是绝对的私有化，从外观上并不十分出众，而内部却有着属于个人的豪华与奢侈。小结：2004年别墅市场总体情况成以下特点：1）、别墅产品...
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