南宁市物业管理规范文件汇编（一）南宁市房产管理局二OO九年四月目录南宁市业主大会和业主委员会指导规则…………………………………（1）南宁市物业服务企业退出物业项目管理指导意见………………………（12）南宁市（项目名称）业主大会议事规则(示范文本)………………（16）南宁市（项目名称）管理规约（示范文本）………………………（22）南宁市业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为规范本市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会规程》等规定，结合本市实际，制定本规则。第二条南宁市房产主管部门依法对南宁市城区、开发区范围内的业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导监督。各城区人民政府、开发区管委会负责房产管理的主管部门（以下简称“城区、开发区房管部门”）具体负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，接受房产主管部门的指导和监督，不得作出违反法律、法规的决定。业主委员会不得直接从事经营活动。第四条业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的城区、开发区房管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第五条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。第二章业主投票权的确定和行使第六条业主的投票权数，由业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。在首次业主大会会议上，物业建筑面积按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。第七条业主拥有的专有部分物业建筑面积按业主所持有的房屋权属证书上记载的建筑面积来计算，包括可以办理《房屋所有权证》的车库、杂物房等；房屋已出售并交付使用但尚未领取房屋权属证书的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积计算；未出售的房屋建筑面积，按房屋测绘面积备案的结果计算。第八条下列物业的建筑面积不计入专有部分物业建筑面积：（一）依法归全体业主共有的物业；（二）权属有争议的物业。第九条业主应当自行行使投票权。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托他人行使投票权。第十条业主为法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。业主不具有完全民事行为能力，应当由其监护人代为行使投票权。第十一条共有物业的业主投票时，只能行使一次投票权，可由共有人共同行使也可委托其中共有人行使。委托其中共有人行使的，应当有其他共有人同意的书面委托。第三章业主大会的成立第十二条业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起成立。第十三条物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主大会会议，业主大会会议方能有效召开。第十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。第十五条业主大会作出下列决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业的决定；（五）法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十六条业主大会作出筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。第一节首次业主大会会议的筹备第十七条在一个物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，经20%以...
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