西河镇项目市场情况中铁瑞城置业营销管理部二○一○年四月十八日目次总结................................................................................................................................3一、地块区位..............................................................................................................6二、地块片区情况介绍..............................................................................................6三、研究片区界定......................................................................................................7四、片区市场研究......................................................................................................9总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘的数据，因为该盘自07年拿地以来就没有启动过。1.区位灵龙路和成洛大道之间的地块实际上就是十陵镇，宣传资料上的区位标注有误，据多方考证，实际上该地块位于“西河镇”，西河镇政府以东约1公里。该区域呈“梯形”南边东西走向长约1.3km，南北走向“高”约0.9km，北边东西走向约1km,面积约1km2。该区域位于成洛大道以北，地铁4号线终点“西河镇”以东约1公里。以西300米为西江河，距三环路约8.5km，距绕城高速约3.6km；以南为成洛大道，街斜面为九峰汽配城；北距城南高速约3km，东距洛带古镇约8km。交通状况：219路公交。2.周边情况从上图可以看出，地块距离西河镇约1km，地块以西为目前已有的聚居区“天平村”，主要有报废机动车专营公司，汽车镀膜厂，各种小配件厂，大运汽车集团，川德交通机械厂其余地块均为村民聚居地，配套相对匮乏且落后。交通情况：紧邻成都地铁4号线终点站约1km，成洛大道。目前聚居区一环二环三环绕城高速规划中地铁4号线九峰汽配城滨河绿洲地块规划中十里水乡明蜀王陵博物馆沙河堡火车站华润二十四城明蜀新村东方美宸龙博御景龙锦湾地块位置总的说来，目前配套情况和区域成熟情况远远不及十陵镇（龙锦湾所在地），距离东方美宸和龙博御景也有一定的差距。3.研究范围界定：在研究的过程中，笔者发现在西河镇周围约30Km2的范围内只有3个小开发楼盘“龙锦湾”，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万㎡；“东方美宸”盘占地仅52亩，总建面10.97万㎡；“龙博御景”盘占地仅48.84亩，总建面13.66万㎡。为此不得不扩大研究范围到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和一些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘主要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地域又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。（在此特别之处，对本地块影响最大的区域是“区域三”，其他区域的价格进作为参考）4.区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上的大盘，4个300亩以上大盘，区域三只有小盘。三个区域占地规模大于300亩的楼盘，为片区开发楼盘总占地规模的60%以上。区域一和区域二的楼盘开发体量基本上都在40万平米以上，大于25万方的大盘占片区总开发规模的90%左右，说明研究大范围片区开发强度主要集中于大盘，但是区域三的开发尚处于非品牌开发商的小盘阶段，为非主流开发区域；5.容积率：区域一的容积率保持在4以上，区域二的容积率（除龙城一号）保持在2-4之间，区域三的容积率保持在3-4.5之间，从规划部门了解到本地块的控制性详细规划尚未出炉，不过依照相关资料相关资料确定该地块的容积率为3.5；6.绿化率根据自身的情况不同，在20%-60%之间，主要集中在30%-40%；7.建筑形态：除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，其余楼盘均为高层，所以该卓锦城龙博御景尚东美林龙城·一号恒大·绿洲合能四季映像华都美林湾万科·魅力之城炬星·柠檬城鑫苑名家锦江城市花园四海逸家东方美宸总消化量（㎡）蓝谷地恒禾皇冠国际社区龙锦湾区域一区域三区域二东方美宸总消化量（㎡）东方...
