第1页共41页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共41页市场篇一、上海市别墅市场总体概况上海素有“万国建筑博览会”之称，百年沧桑变迁，东西方文化交融，留下了众多各具风采、造型变化丰富、别有人文内涵和历史价值的各式别墅建筑。从英国乡村式的沙逊别墅到哥特式的马勒公寓；从构图严谨的德式宋子文私邸到造型简洁的西班牙式海关总署别墅；从罗马风格的王伯群住宅到中西合璧的李鸿章的丁香花园……林林总总，不胜枚举。旧时上海别墅的发展，是当时历史的缩影，也是那个时代市场经济的产物。解放后上海市别墅市场的开发热潮大体分成了三个阶段：从80年代后期到90年代中期，上海第一轮别墅开发热集中在徐汇、虹桥地区与市郊结合处，立项建造100余个楼盘，交付使用约70个，平均销售率达80%。但这些项目大多选址无特色、设计无风格、追求高利润，管理不到位，第一轮开发热在“内外交困”中走向疲软。第二轮别墅开发热从98年下半年起，内销别墅的开发以全新的理念和模式给别墅市场注入活力，产品多样化，形成“低层、低密度、低容积率”的“三低”联排、独立式、叠加式住宅。它们特色鲜明、风格多样，交通便捷、配套齐全，不同档次、各有风格，城交结合、第2页共41页第1页共41页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共41页各具特色。面向中、高层消费者，以总价40-80万元、80-200万元、200万元以上的低、中、高三个档次满足市场需求。第三轮别墅开发热从99年至今，尤其2000年是一个“别墅年”，从目前的形式看，度假式别墅、生态型别墅、具有时代风格的别墅、量身定做的别墅等等个性化、环保化、节能化的别墅成为需求者的青睐。别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的最高境界。随着我国经济的进一步开放，已有越来越多的境外人士与来沪的外国专家、港澳台人士、跨国公司高层管理人员等需购买或租赁此类物业，国内也有相当一批成功人士欲购买此类物业，用于投资、居住、租赁、休闲、度假等。随着WTO的步伐临近，优越的地理位置，优美的自然景观，以及无法复制的人文景观，独具品质的高档别墅市场正在悄悄升温。人们的生活理念从过去的“进城”到现在追求品质、扩大居住面积、改善居住条件、追求回归自然、提高生活质量的“出城”发生了巨大变化。据统计，目前沪市别墅中最为走俏的面积在150-280㎡/套，均价在4000元/㎡左右，总价在50-180万元/套的中低档别墅，而从今年下半年开始，又将有大体量的别墅社区冲击住宅市场，预计明年楼市将出现中低档别墅与高品质、高总价别墅统领市场的格局。第3页共41页第2页共41页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共41页（一）、供求关系统计到2000年止，上海别墅市场的开发总量为1500万平方米左右，目前建造量达700-800万平方米，主要集中在虹桥地区、沪青平公路沿线、莘松地区、浦东地区、市中心地区以及其他少数地区。根据交易中心的统计数据显示，去年开盘就达到七成以上不俗业绩的别墅物业为数不少。从调查的结果可以看出上海别墅的市场供求关系：供应量因受控而定量生产，市场需求呈上升、多样化发展。在供应市场上的主要优势体现在地段、建筑风格、小区环境、人文氛围、房型布局、产品的个性化及物业管理等方面。它们有的以建筑风格取胜，有的以综合环境见长，有的以人造市场或自然景观引领市场，有的以优良的性能价格比吸引客户。这些物业大多数分布在交通便捷、自然环境状况良好的城郊结合部位，总价在40-80万元之间。目前沪市中低档别墅占70%，而这一需求层是当前楼市购置的主力军。交通设施条件及城市周边地区的配套设施和生活条件的改善，个性化、物美价廉、注重文化内涵等大规模别墅群将赢得市场青睐。据权威人士预测：今年上海购买别墅的消费者占全部住宅商品购买者的15%，在今后的几年中这一比例还会持续上升。第4页共41页第3页共41页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共41页（二）、销售量去年本市商品房的竣工量超过销售量135万平方米，虽为近5年来的最小增量，但相对于1999年底已...
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