第1页共38页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共38页目录一、区域解读‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21、区域位置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22、区域经济‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33、区域规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4二、项目分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥51、项目经济指标及四至范围‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥52、项目竞争格局分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥73、项目SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥94、项目分析结论与对策‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10三、项目定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥第2页共38页第1页共38页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共38页121、功能定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥122、业态规划定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥133、形象定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥184、产品优化建议‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19四、招商与销售方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥211、招商与销售方案比较‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥212、招商与销售的价格定位策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥223、招商方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥234、销售方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥27附件：项目合作建议与前期费用‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36一、区域解读第3页共38页第2页共38页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共38页商业项目对于其所在的区域位置、区域经济、区域规划等外部要素有着极强的敏感性，从长远角度出发，如何最大限度的利用外部要素的优势，同时规避外部要素可能造成的劣势，从而营造出精品项目，形成具有竞争力的市场优势，给投资者或经营者充足的信心，是商业地产项目必须首先考虑的问题。1、区域位置七浦路商圈地处闸北、虹口、黄浦三区交界，南隔苏州河，与黄浦商业区相邻，西近上海新客站，东靠四川北路商业街。整个商圈主要以七浦路为东西横轴向，沿七浦路以浙江北路、福建北路、山西北路以及河南北路为南北纵向商业分支，向南到北苏州路，向北到海宁路。周边有三个市级商圈（南京路商圈、四川北路商圈、不夜城商圈），一个区级商圈（天目路商业街），还有众多专业型市场（如甘肃路灯饰市场、天潼路五金交电一条街等），如果能发挥边际效应，与这些商圈互相影响、互为补充，将为七浦路商圈的发展孕育好的环境。第4页共38页第3页共38页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共38页2、区域经济以七浦路为核心的七浦路商圈，现已经分布了十几个大型专业服装批发商场，在经历了近28个年头的发展后，商圈面积已达1.99平方公里，人口12.2万，整个商圈已经从马路地摊市场发展成一个大型商场化的服饰专业批发市场。1978年十一届三中全会后，个体经济迅猛复苏，七浦路市场也从此开始崛起，从其市场的发展轨迹来看，主要经历了四个阶段：第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段1979-1984年初创成型阶段曲折发展阶段1985-1993年1994-2000年稳步前进阶段2001年至今转型飞跃阶段第5页共38页第4页共38页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共38页虽然目前七浦路商圈整体购物环境仍然较差，各种相关配套也不完善，但这里每日平均客流量依然有近2万人，节假日高达2.5万人，每年客流量高达700万～800万人次。“多业态、差别化、综合性主题”是七浦路商圈商业形态发展新方向。以服装批发市场闻名的七浦路商圈，原本以单一的服装批发兼部分零售作为其商业定位。但是，在室内商场已逐步发展成规模之后，七浦商圈若要继续发展，就要向主题综合、服饰与休闲、餐饮兼...
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