Word文档房屋买卖合同中的时效性与违约金王女士于XX年10月与某进展商签订了《预售商品房契约》，同时王女士将全部的房款一次性交齐。根据合同的规定，XX年3月1日前房产交付使用，但至今该楼宇仍未交付使用。王女士打算实行法律手段向进展商追讨违约金，但又听人说追讨违约金的诉讼时效为两年，于是她担忧这件案是否已过了诉讼时效，同时又听说若双方商定的违约金标准为总房款的千分之一，法院将不会支持。那么，王女士的疑虑究竟有无依据呢？律师认为，首先，要明确诉讼时效如何计算的问题。依据《民法通则》第135条规定，向人民法院恳求爱护民事权利的诉讼时效期为2年，但法律另有规定的除外。因此，要求给付逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为两年。其诉讼时效是从预售商品房合同商定的交楼时间的次日开头计算的，即从知道或应当知道权利被侵害时起计算。由于业主与进展商签订的预售合同一般是商定按日来计算违约金的，当事人假如超过两年后再起诉，从起诉日前两年之外的违约金给付恳求已经超过了法律规定的诉讼时效，法院将不予支持，但两年之内的违约金给付恳求仍旧受到爱护。像王女士这种状况，逾期交楼已超过了两年，那么从起诉日前两年以外的要求支付违约金的恳求已丢失了胜诉权，将得不1Word文档到法院的爱护。两年内的违约金支付恳求仍旧可以得到爱护。其次，违约金如何计算的问题。假如进展商逾期交楼，他已违反了合同，应支付违约金。违约金的标准，一般从商定，如无商定的，则可以参照同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计算。我国《合同法》第114条规定，当事人可以商定违约金，当事人违约后，应当按商定支付违约金，违约金一般视为违约造成损失的赔偿金。违约金过分高于或者低于因违约造成的损失的，当事人可以恳求人民法院或仲裁机构适当削减或者增加。需要留意的是，这里指的是过分高于或低于，而不是高于或低于。由于违约金的商定应当符合公正和诚恳信用原则，只有商定过高或过低时法院或仲裁机构才可以依据当事人的申请予以调整。目前，司法实践中，各个法院对每日计算违约金的标准不全都，但一般是以预售人已收楼款总额为基数，最高额不超过进展商已收楼款总额。其起算点是从预售商品房商定的交楼时间其次天起计至购房人实际收到或应当收到进展商具备交楼条件后所发收楼通知之日止，以实际天数计算拖延时间。假如存在免责事由，则要将免责的天数扣除，但免责事由应由进展商举证并要经法院严格审查。律师认为，商定违约金是当事人意思自治的产物，是合同自由原则的体现，作为公平主体，进展商不得以合同以外的标准来担当责任。当然，如过高而导致有失公正的，可以按法律规定予以调整。2
