农村房屋买卖合同认定无效后应按责任比例分配信赖利益损失——蔺某玉诉董某金等农村房屋买卖合同案【案件基本信息】1.裁判书字号北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1547号民事判决书2.案由：农村房屋买卖合同纠纷3.当事人原告：蔺某玉被告：董某金、董某宝、董某富第三人：吕某【基本案情】蔺某玉非甲村的村民，1997年11月6日借用吕某山之名与卖房人董某宝、董某金、董某富签订《买卖房屋协议书》。协议书下方有双方的签字，在证人处有“董某生、董某、蔺某玉、石某生、蔺某军”的签字。协议签订后，蔺某玉交纳购房款并居住在涉案房屋内。1998年，蔺某玉对案涉房屋进行了装修。2009年，蔺某玉加盖北房1间，以及东房、西房、南房、天井。蔺某玉增盖房屋时，没有取得批建手续。2017年12月5日，门头沟法院作出（2017）京0109民初6260号民事判决书。该判决载明：蔺某玉借用吕某山的名义与董某宝、董某金、董某富就北京市门头沟区某镇甲村×号西院三间北房于1997年11月6日订立的《买卖房屋协议书》无效。该判决已经发生法律效力。2018年12月3日，董某均、刘某清、董某富（被腾退人）与某房地产公司（腾退人）签订《住宅房屋腾退补偿安置协议》。其中载明：房屋建筑面积为250.51平方米。甲方应当向乙方支付被腾退房屋的腾退补偿款为4631858元等。蔺某玉、董某宝、董某金、董某富认可原出售的三间北房面积为52.55平方米。蔺某玉解释诉求中的信赖利益损失指的是三被告应向其支付3间北房的增值补偿款为583313.5元。计算方式为三间北房的房屋价值为862305元减去购房款2.9万元，增值为833305元。被告承担70%责任，故应支付的补偿为583313.5元。蔺某玉认可×号院房屋原三间北房的45%补偿利益归被告所有，也认可其收到被告给付的2520021.9元补偿款。蔺某玉同意对于一次性搬家补助费10021元、危电改造费200元、周转补助费3200元由原告占有70%的利益。蔺某玉认为，三被告在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张买卖合同无效，违反诚实信用原则，损害了其合法权益，除应返还2.9万元购房款外，对于原告信赖利益损失、添附197.95平方米房屋及装修价值损失以及其他损失都应当承担赔偿责任。【案件焦点】《买卖房屋协议书》无效，双方的责任如何认定以及蔺某玉主张的相关损失是否应予支持。【法院裁判要旨】北京市石景山区人民法院经审理认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无论是蔺某玉还是董某宝、董某金、董某富，在缔约时均应明知农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。因此，双方对于合同无效均负有责任，同时结合农村房屋买卖合同纠纷案件处理的基本原则，应认定董某宝、董某金、董某富承担主要责任，蔺某玉承担次要责任。案涉房屋及院落已经被腾退，本案中双方均不具备互相返还原有房屋及购房款的条件，仅能处理因双方买卖涉案宅院引发的损失赔偿问题。对蔺某玉具体诉讼请求，作如下分析：第一，蔺某玉指的信赖利益损失是三被告应向其支付原三间北房的增值补偿款。计算方式为三间北房的房屋现值为862305元减去购房款2.9万元，增值为833305元。被告承担70%责任，故应向原告支付的补偿为583313.5元。蔺某玉认可案涉房屋原三间北房的45%补偿利益归被告所有。故三被告应当给付原告的三间北房补偿款为458295元。第二，蔺某玉认为，三被告应当赔偿其添附的197.95平方米房屋价值3191683元、装修价值13327元。前述两项减去被告已经支付的2520021.9元后，被告还应支付1268301.6元的诉讼求。在综合考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、原告在涉案房屋的居住的时间、案涉宅院的被补偿情况、征收政策等因素，认定三被告应当向蔺某玉支付添附197.95平方米房屋价值、装修价值共2243536元。据此，减去已经支付的2520021.9元，三被告应当向原告支付的原三间北房的增值补偿款及添附197.95平方米房屋、装修损失共181809元。根据原、被告的过错程度，法院认为原告应当享有一次性搬家补助费、危电改造费、...
