第1页共5页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制商品房合同免责条款在商品房预售中，即常常消失此种情形：商品房开发商籍自己雄厚资本及专业学问制定一些对购房人不公正的免责条款，如免除延期交房责任条款、免除房屋质量责任条款等，损害购房人的利益。那么如何熟悉这些条款的效力?在审判实践中如何进行审查?怎样对免责条款进行规制?本文依据合同法对免责条款的规定结合商品房预售的实际状况，对以上问题进行分析和探讨，盼望能对审判实践有所裨益。一、免责条款订入商品房预售合同条件当事人意思自治是民法的一项原则，在一般状况下，法律对当事人之间协协商定的条款并不加以过多干涉。但对合同中的免责条款，由于其所具有的特别意义及对合同双方权利义务的重要影响，各国法律一般都规定制定免责条款的一方负有提请对方留意的义务，且提请留意应达到充分、合理的程度，以避开相对一方在不知情或不完全理解的状况下订立合同。假如制订免责条款的一方未尽到提请留意的义务，则该免责条款视为未订第2页共5页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制入合同，不得成为合同的一部分，因而不对当事人产生约束力。那么，怎样才是充分、合理的提请留意呢?可以从以下几个方面进行分析：(一)文件的外型。“文件外型须予人以该文件载有足以影响当事人权益之约款之印象，否则相对人收到该文件根本不予阅读，使用人之提请留意即不充分。”(见刘荣宗著《定型化契约论文专辑》第8页，三民书局1988年版。)也就是说，订立免责条款的文件应足以使当事人明白其性质，熟悉到它是合同的一部分。假如文件的外型未作到这一点，则其中的条款不能被视为订入合同。如：销售商在广告中登载"房一售出，概不退换"，在房屋图纸上标注"本公司对因施工单位责任造成的质量问题不担当任何责任"，在办公地点张贴的写有"对非因本公司缘由造成的延期交房，本公司不担当任何责任"内容的告示等。由于这些广告、房屋图纸、告示的外型不足以使购房者明白其性质，因此假如双方在书面合同中并没有特殊说明其为合同的一部分，则这些广告、房屋图纸、告示中的免责内容不得作为合同的组成部分。第3页共5页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制(二)提请留意的方法。提请留意可以实行个别提请留意和张贴公告的方式。在商品房预售中，应以个别提请留意为原则，除非特殊状况，售房方不得实行张贴公告方式制定免责条款，否则，视为未尽到提请留意义务。(三)清楚明白的程度。即提请留意所使用的语言文字必需清楚，明白，不得使用模糊不清的语言文字，否则，不得作出对相对一方不利的解释。假如在合同中的免责条款所使用的字体过小、打印不清，或位于合同书中不易被留意的位置，也不能认为是清楚明白。(四)提请留意的时间。免责条款必需在合同订立之前出示，提请留意也必需于合同订立之前完成，假如是在合同订立之后出示，除非相对人予以认可，否则不能认为订入合同。如商品房销售商在预售合同订立后作出的有关免责事项的规定，即属此类状况，除非购房者予以认可，否则，不能成为合同组成部分。(五)提请留意的程度。提请留意应达到一般人能理解的程度。假如免责条款中有常人不知晓的术语，订立者应作出解释。在商品房预售中，第4页共5页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制一般房地产销售商均采纳定式合同，或称标准合同，合同内容固定，适用于全部购房者。购房者对合同内容只能表示同意或不同意，没有更多的协商余地。如订立合同，对其中的免责条款也只能接受。在这种状况下销售商负有比在非定式合同中更为严格的提请留意义务。法院在审理此类案件时，应对其中的免责条款做更为严格的审查。二、商品房预售合同中免责条款的效力免责条款订入合同中并不等于当然有效，对免责条款的效力法律上有种种限制。它除应符合法律关于合同效力的一般规定外，还应符合一些特别规定。对免责条款的法律限制体现了国家对经济民事活动的干预，其目的是为了爱护国家利益和社会公共利益。在审理商品房预售合同纠纷时，法院应对合同中的免责条款的效力进行审查。在审查时，应把握以下几个标准：(一)免责条款违反法律和社会公共利益的无效。我国《...
