逾期交房超过一年，购房者能否要求解除合同？作者：天津泽惠律师事务所【案例】2016年李某购买了新泽小区的商品住宅，合同约定2017年2月1日前交房。2017年1月20日开发商向李某送达了入住通知，通知其在1月30日前验房入住。然而，在2017年1月30日验收验房中，李某发现房屋多处漏水，不符合交付条件为此要求开发商修复合格后再行收房。此后经多次修缮也未能修好，此时早已超过合同约定的期限，2020年房价下跌，李某认为既然房屋一直修不好，还不如不要了，为此向开发商提出解除合同退房。为此双方发生争执，李某向我所律师进行咨询:自己是否享有合同解除权。【案例分析】答案:李某不能要求解除合同退房。理由在于:首先，逾期交房的事实已经实际发生，根据司法解释的规定，延期交付房屋的，房屋的买受人是享有合同解除权的；此时，买受人在行使解除权和要求实际履行间作出选择。其次，该合同解除权的行使必须在一定的期间内，这个期限当事人之间可以进行约定。如果双方在合同中没有约定，这个期间根据对方当事人是否催告而不同。对方催告的，房屋买受人应在催告之日起3个月内行使解除权；没有催告的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起1年内行使解除权。在该期限内，购房者可以随时行使解除权解除合同。再次，该期间在法律上属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。在这里我们需要注意的是，如果对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告，则解除权的仍应自对方催告之日起计算三个月，在这三个月内解除权人未行使解除权的，解除权消灭。本案中，在李某验房时即知晓房屋存在质量问题而无法按期交付，此时基于逾期交房的合同解除权的法定事由已经出现，但李某通过自己要求修复的方式，长期未与行使解除权，故该解除权在一年后消灭。但是逾期交房解除权消灭，并不意味着违约责任请求权消灭。虽然购房者无法以逾期交房解除合同，但仍可要求对方承担逾期交房的违约责任，包括滞纳金、违约金、逾期利息以及产生的其他损失。另外，还可以寻找其他解除事由再次行使解除权。【法律依据】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”《民法典》第五百六十四条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”【作者声明】本文系“天津泽惠律师事务所”原创文章，欢迎转载。转载请注明：来源于“房产纠纷天津律师服务网”
