第四章房地产价格：泡沫之殇【本章学习目标】通过本章的教学使学生掌握需求与供给决定房地产价格的基本原理。理解房地产泡沫的测度方法及其基本含义；通过日本的案例，认识清楚房地产泡沫的危害。【本章教学重点】1、掌握影响房地产需求及供给的基本要素；2、理解房地产均衡价格形成的动态过程；3、掌握评估房地产泡沫的基本方法；4、理解房地产泡沫对经济体运行产生危害的基本原理。【本章教学内容】房地产价格是房地产研究的核心，主要由供给和需求的均衡来决定。从厂商的角度出发，土地价格是房地产价格的一个基本构成要素。通过运用经济学分析工具，帮助学生理解房地产价格的动态决定过程。随着房地产价格的持续高涨，房地产企业利润的增加，资源过多集中于房地产业，有可能产生房地产泡沫，而房地产泡沫对经济体的运行是有很大危害的。通过合适的方法去评估房地产市场泡沫的程度，并能理解泡沫对宏观经济运行产生伤害的具体机理。引入：20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，产生了巨大的泡沫。在金融危机爆发前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。上世纪70年代，当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984年～1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年～2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。中国大陆房地产价格已经快速上涨了数十年，北京、上海这样的一线城市房地产价格已经高的离奇，一般工薪家庭用其一生收入也难以购买一套中心城区的房产，而政府调控房价效果又不明显。个别城市，例如温州、鄂尔多斯等已经出现房价下跌，影响当地经济发展的情况。那么中国大陆房地产市场是否像97年的香港一样存在泡沫呢，泡沫是否会破裂，一旦泡沫破裂是否会引起经济的萧条呢？这些都值得我们思考。提出问题：1、什么是房地产泡沫？2、房地产价格由什么来决定的？3、中国房地产市场存在泡沫么？4、泰国、香港等地区房地产泡沫破裂对经济产生了怎样的影响，对中国有怎样的启示？教学要点：第一节房地产价格的形成一、房地产价格的构成从理论上说，房地产价格包括两个部分：成本和利润。其中成本又可以根据房地产开发流程划分为土地开发费用、房屋开发费用及各种交易费用，在各类费用中又...
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