违反购房合同意向书应承担缔约过失责任 原告(购房单位)与被告(房地产开发公司)双方于 2000 年 7 月 5 日签订购房意向书，约定原告购买被告拟建的商品房 74 套，房屋面积共计 7195 平方米(实际成交面积以正式合同为准)，每平方米单价为 2500 元，房屋交付日期为 2001 年第二季度。意向书第七条第一项约定“乙方(原告)待上级主管部门批准后，甲方(被告)请照图被批准后 5 日内根据本意向书签订正式购房合同”;第三项约定“若因甲方(被告)售房价格变动影响乙方(原告)签订正式合同，甲方(被告)应按乙方(原告)购房总价的 5%赔偿乙方(原告)损失”。另原告提供售房宣传资料一份，证明被告已对外销售房屋。原告诉求，被告未按意向书之约定与原告签订正式购房合同，被告之行为已构成违约，请求法院判令被告继续履行签订正式购房合同的义务或赔偿原告经济损失 899625 元并承担诉讼费用。 [审判] 一审法院认为，意向书约定的签约义务是合同义务，在双方已经具备签约条件的情况下，被告未按意向书之约定与原告签订正式购房合同，应承担违约责任。故判决：1、被告于判决生效后 10 日内与原告签订房屋买卖合同。2、若被告未按期履行上述义务，应支付原告违约金 899625 元。案件受理费 14006 元由被告负担。宣判后，被告不服提起上诉。二审法院经审查认为，意向书并不是成立的合同书，上诉人未协力促进合同成立应承担缔约过失责任。判决：1、撤销一审判决第一项;2、将一审判决第二项变更为“上诉人于本判决生效之日起 10 日内赔偿被上诉人损失 899625 元”。 [评析] 一、意向书的定性 本案争论的焦点是意向书的定性问题。当今理论界和实务界比较一致的观点认为意向书并不是正式的契约，为什么本案在处理过程中会产生意向书就是正式契约的观点呢? 笔者认为，这与契约订立需具备的要件有关。我国新合同法规定，一项契约通过要约和承诺两个阶段就契约的主要条款达成一致，则契约成立。契约成立应具备的要件：1、主体方面，具有相应的民事权利能力和民事行为能力。2、内容方面，双方就商谈的主要内容形成一致意见。3、形式方面，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或其他形式。采用书面形式订立的合同，自双方当事人签字或盖章时成立。 运用上述理论分析本案争议的意向书，稍有疏忽就可能得出意向书为契约的结论。原因在于：(1)签订意向书的主体具有订约相应的民事权利能力和民事行为能力，能够对条款作出明确的判断和分析...
