地产成本管理学习总结 学习了第三天，今日看了些重庆公司的资料。其中中海的那个资料是比较好的，很实在。假如前 2 天学习的是一些基本知识，那么今日开始进行到了房地产领域的知识。先回顾下地产公司的成本控制。 地产公司的成本分类 6 个大大部分。 1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。 根据中海的分法我觉得还是不错的。 1、土地成本；土地成本（约占项目总成本的 30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。 要点是三个：拿地时的成本分析准确。实行一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。 具体到不同的拿地情况又有分类。 1） 旧城改造地块。要点是 3 个：争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。 2） 其它进展商转让（挂牌交易）的地块：要点是 2 个：在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行认真认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成本。 3） 公开招投标或拍卖地块：要点是 3个：加强分析讨论，做到正确客观投标。实行一定的投票策略，做好政府有权部门的公关工作。中标后争取对我司土地开发、交地以及付款有利的条件，降低土地成本。 中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资进展部。 2、前期费用；（约占项目总成本的 2-3%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及 可研费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准）。 对于设计费用，主要从以下几方面进行控制： 1）实行多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比； 2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数； 3）限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容； 4）控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。 众所周知，设计结果决定了工程造价的 85%甚至以上，因此设计管理（虽然整个设计 费用仅占总成本的 2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合约及项目应积极配合参加结构选型设计、基础设计等的评估，参加材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行...
