摘要商业地产是城市竞争力的重要载体，它的发展与城市化进程息息相关。中国商业地产经历十几年的爆发式增长后，开始步入存量时代。经济增速放缓加上电商的冲击，商业空置及运营价值缺失的问题逐渐暴露出来，存量商业的运营管理越发受到开发企业所重视。首先，商业地产运营管理优化研究的目的在于提高企业创造价值的效率，增强企业的竞争优势。本文对商业地产的概念、分类及特点进行阐述，结合国内外研究成果，引用价值链理论及微笑曲线理论，分析商业地产价值链活动过程及各参与主体利益如何实现，并从企业内部价值链、横向价值链、纵向价值链三个方面构建商业地产的价值链。其次，笔者从价值链视角对商业地产不同运营模式进行梳理，结合国内外商业地产运营现状对比分析，发现国内商业地产企业沿用住宅开发的经营模式，缺乏对商业地产价值链的认识，具体表现出运营模式粗放，盲目规划布局、招商运营管理欠缺，融资渠道单一、专业人才短缺等共性问题，并从运营模式及价值链活动环节对问题的成因进行分析。接着对三种典型商业地产运营模式进行对比研究，为本文案例企业的研究提供参照。然后，笔者重点针对中房集团商业地产面临的宏观环境及行业发展现状进行分析，接着对公司概况和商业项目运营管理现状重点论述，从价值链视角对运营管理存在的主要问题及成因进行剖析，找出价值链环节中需要优化的五个活动环节。最后，运用运营价值链重构和流程再造理论，从内部价值链、横向价值链、纵向价值链三个方面提出优化提升的总体策略，并针对价值活动薄弱环节制定具体优化内容和保障措施。由此，笔者得出新形势下商业地产价值链统一运营管理的管控模式，实现了价值链的价值提升，在现实中能够为同类型商业地产开发企业运营管理提供参考和借鉴。关键词：价值链；商业地产；运营管理；优化iABSTRACTCommercial real estate is an important carrier of urban competitiveness, and its development is closely related to the process of urbanization. After more than ten years of explosive growth, China's commercial real estate has entered the stock age. With the slowdown of economic growth and the impact of e-commerce, the problems of commercial vacancy and lack of operation value are gradually exposed. The operation management of stock commercial is mor...
