买卖不破租赁 「案情介绍」 1990 年，安某与本市某区房管所签订合同，约定安某承租某区房管所直属管辖的两间公房(建筑面积为 21.5 平方米)作为商业营业用房，租期为 3 年。租期届满后，安某仍按月支付房租，某区房管所也按月收取房租，直至 1996 年底。后某区房管所以安某非法转租为由强行将房屋收回，并于 1997 年 10 月以 3千元的价格卖给了该区住户任某。安某诉至法院，要求继续承租该房。 「审判结果」 法院经调查审理后认为，原告安某系房屋承租人，对房屋享有合法承租和使用权。被告认为原告转租房屋的证据不足，其收房行为不妥。考虑第三人任某以善意取得房产且无过错，房产不宜返还，故被告应向原告提供同等条件的出租房屋或经济补偿。因此判决，某区房管所在其负责管理的辖区内为原告安某安置平方两间(建筑面积不低于 21.5 平方米)，逾期不能履行，被告须向原告支付补偿费十三万元。 「本案评析」 本案中，涉及到以下几个法律问题： 一。 合同的期限。 合同的履行期限是一个合法有效的合同中的重要条款，应在合同中明确规定，在此期限内双方享有合同约定的权利、承担合同约定的义务。当该期限届满时，合同失去效力即不再约束双方当事人。但双方当事人可以协商延长合同的期限，只要双方协商一致达成合意，该合同即可以继续有效。 在这种情况下，双方为意思表示的方式有两种：一种是明示的，比如签订协议延长合同;另一种是默示的，即双方用行动表示同意继续履行合同。如本案中，双方所签合同的期限是 3 年，但当合同有效期限届满后，承租方仍按月支付租金即承担约定的义务，出租方也继续接受了承租方支付的租金。这说明双方当事人对延长合同、继续履行合同均无异议。这就是以默示的方式延长了原承租合同的期限。 那么，延长后的合同，其期限至何时为止呢?由于双方并未约定，故应视为一未约定期限的合同。此种合同，双方均有权随时终止，但应给予对方合理的准备时间。具体到房屋租赁合同中，即房屋产权人应提前一个月通知承租人，以便其另寻住所。本案的被告就是因为未遵守此法律规定，故其终止承租关系的意思表示违法无效。 或许有人会问，现在该房屋已被转让，原房屋租赁合同是否应该终止呢?这就涉及到房屋租赁法律关系中的两个重要的法律制度：买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。 二。买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。 (一) 买卖不破除租赁。它是指租赁房屋被买卖的场合，承租人对于...
