不动产金融市场进展与完善讨论 一、讨论背景 土地与金融这两大板块在近十年的市场中逐渐兴起，二者甚至其所辐射到的市场给我国经济带来不少的变动，因此这二者结合的衍生物———不动产金融市场理所应当的成为了业内外关注的焦点。不动产金融市场的经营在过去的十年间可以说是成功的，是因为这期间中国房地产业相对市场化，通过这一手段，不单单让很多人告辞了蜗居，达成了居者有其屋的目标，更大意义上的推动了我国城市化的进展，不动产金融市场已经在我国经济上占有了不可或缺的一席地位。现如今，我国的房地产业还在持续升温，这个行业对于财宝的制造力仍吸引着全世界的目光。自 20XX 年起，房地产行业造就了一批又一批的亿万富翁，越来越多的房地产开发商出现在世界各大财宝排行榜上。房子正在逐渐由人类最基本的生活资料转变为炙手可热的商品。然而节节攀升的房价难免遭受宏观市场的调控，如雨后春笋般崛起的林立高楼，也正面临着市场饱和的窘境，资金短缺这一前所唯有的问题如今摆在了每一个房地产商的面前。于是房地产进展新思路出现在了我们面前，万达、万科、平安、中信等地产巨头纷纷剑指不动产证券化，打算使用这一手段在不动产市场掀起新的一番风雨。不过不动产证券化在这一问题出现之前一直进展缓慢，住宅房贷担保证券（RmBS）、商业房地产抵押贷款支持证券（cmBS）以及房地产投资信托基金（RETIS）等很少被人提及，虽然政府及社会多年来一直为其进展而努力，但效果始终不尽如人意。所以这一措施的效果我们只能拭目以待了。 二、不动产金融市场存在的问题 （一）金融产品缺乏，形式单一且部分设计不合理 目前，我国房地产金融体系普遍存在着制造力不足的问题，进展多年却仍保留着较为单一的形式，而且房地产产品种类也屈指可数。即便是现有的创新，也更多的在量变下工夫，而忽略了更为关键的质变。于此同时，现有创新还存在设计不合理的问题，房地产信托产品就是很好的例子。目前我国市场上的房地产信托产品期限大多不到三年，然而房地产行业又有着较长的固有的开发周期，这样就造成了房地产投资期限比其信托产品投资期限长的问题，这样的措施对于日益严重的资金问题显得有些虎头蛇尾。在房地产信托产品发行的初期，的确可以募集到大笔的资金，解决当下的资金问题，但经过一个较短的周期，产品达到兑现期之后，问题又将卷土重来，甚至变本加厉。据统计20XX 年需兑现的房地产信托产品大约有20XX 亿到 2500 亿元，如此巨大的...
