郑州都心商圈某住宅项目市场讨论实例 项目背景： 1、项目位置：项目地块位于郑州老城中心区域，大石桥立交北面，金水河东南，铭功路西南，沿河路与煤场北路结合处。 2、地块现状：地块周边规整，地面建筑为仓库库房和几栋老式多层住宅楼，地块落差较小，前期工程量不大。但基地离铭功路还有 50 米左右的距离，没有一个较为宽敞的出入口，特别是电业公司大楼，矗立于大门口，极大地影响项目开发。项目地块东侧煤厂北路以东及以南区域的居民住宅，金水河对岸的城市建成区均属于旧城市区域，形象比较低档，整体表象非常破旧。 3、都市商圈：地块在郑州金水区、二七区结合部位，周围环绕二七商圈和火车站商圈。处于城市主要商圈 20 分钟步行圈内，距金博大商城和火车站均步行在 20 分钟以内。属于比较典型的都心区域。整个区域各类配套较为齐全，商业等配套设施一应俱全。 4、地块配套：目前地块所在区域属郑州市“老城区”，东南的西太康路与铭功路是形成有 20 余年历史的机电、五交化、电线电缆市场，企事业机构较少，居民主体是个体经商及外地在郑州的私营业主，这里居民的住宅条件及生活环境较差。 一、郑州市房地产市场开发环境 （一）、市场概况 随着郑州市住房制度改革的不断深化，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化。在政府系列加快城市化进程政策的推动下，郑州市近几进展较为迅猛年房地产，市场投放强劲，消费者需求旺盛。2001 年郑州楼市呈现快速进展的良好态势，营销策略异彩纷呈，市场管理日益法律规范。 1、市场投放快速增长，金水区占一半之多 从 2001 年市场投放情况来看，全年批准各类商品房预售项目139 个，建筑面积 267.36 万平方米，分别较 2000 年增长 51.0％和51.5％。其中：住宅 241.5 万平方米，占预售总量的 90.3％，较2000 年同期增长 45.4％，非住宅 25.85 万平方米，占 9.7％，较2000 年同期增长 150.2％。 从分区域投放情况看，金水区投放量达 158.04 万平方米，占总投放量的 59.1％，二七区为 50.23 万平方米，占 18.8％，中原区32.02 万平方米，占 12.0％，管城区 27.07 万平方米，占总投放量的 10.1％。 2、成交价格温柔上扬 2001 年多层住宅均价 1796 元/平方米，较 2000 年同期上涨了5.7％，高层住宅均价 3195 元/平方米，较 2000 年同期下降了18.0％，经济适用房均价 1263 元/平方米，与 2000 年同期持平，别墅均价 3287 元/平方米，较...
