物业管理法规大讲坛（二）物业管理具体行政行为与其效力一、物业管理具体行政行为的概念和分类 行政作为国家的基本职能之一，是依法对国家事务实行的一种组织的管理活动。对行政行为概念有多种解释，广义的解释是指拥有行政职权的组织或个人所实施的所有的公法行为，这一解释将行政机关实施的民事行为和国家公职人员的个人行为排除在行政行为之外；较广义的解释是从按行政诉讼法可以起诉的行政行为角度作出的解释，即中国最高人民法院修改行政诉讼法的《贯彻意见》中作出的可诉性行政行为概念解释：行政行为是具有行政管理职权的行政机关、法律法规授权的组织与其工作人员，在行使行政管理职权过程中所实施的所有的具体行为。这个定义在广义行政行为基础上又排除了抽象的行政行为，但仍包括事实行为(对行政相对人不具有法律拘束力的行为，如工作检查行为、事故调查行为等)、双方行为(如行政合同行为)。本节采纳较广义的行政行为概念，因此将物业管理具体行政行为概念定义为： 物业管理具体行政行为是指具有管理物业管理活动的行政职权的行政机关，法律法规授权的组织与其工作人员，在针对物业管理活动行使行政管理职权过程中所实施的所有的具体行为。 具体行政行为是相对抽象行政行为而言的。抽象行政行为是指针对不确定的多数人(一般人)制定和发布的、可反复适用且不能直接进入强制执行过程的行政管理规性文件的行政行为，具有普与(普遍)性和后与性。所谓普与性指该抽象行为是针对从事规所列活动的所有的人，具有普遍约束力；后与性指该抽象行为一般没有前溯力，只对规发布后发生的情况生效。具体行政行为是指依据行政管理法规，针对特定对象行使行政管理职权，规定和实行一定的行政处理手段或行政措施的行政行为，具有具体性和前溯性的特点。所谓具体性指该行为必须指向特定的事项或行政相对人，前溯性指该行政行为对已经发生的情况有效。例如，对违反物业管理企业资质管理规定的行为作出行政处罚决定书这一具体行政行为，处罚的对象必定是某个具体的违规者，而该项处罚又必定是溯与处罚决定书作出以前已经发生的未取得物业管理资质证书而从事物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的违规行为。 物业管理具体行政行为按受法律拘束程度不同可分为羁束裁量的行政行为和自由裁量的行政行为两类。 羁束裁量的行政行为指行政主体必须严格根据有关行政管理法规中明确具体的可操作性强的规定作出相应的具体行政行为，若违反羁束裁量...
