物业管理法规大讲坛(三)“物业”概念的法学定义 汉语中的“物”、“业”二字是多义词。“物”作为名词主要有两种含义：一是指东西，即由自然生成和人工形成、占有一定空间、可被人感触的有形体和有内容的客观存在体；二是指“我”以外的人、事物或环境 ，即特定主体以外的周围客体。“业”作为名词主要有 两种含义：一是指人们所从事劳作的社会经济部门、职务领域或需付出劳动的岗位，如工业、物业管理事业、就业；二是指归属于一定主体所有的、体力劳动和智力劳动的成果，亦即财产，如业主、家业。但在中国古代法律中，自从宋代立法中对动产与不动产作了区分后(《宋刑统·名例律》规定：“器物(动产)之属，须移徙其地……地(不动产)即不离常处，理 与财物有殊”)，一般称动产为物、财或财物，称不动产为业、产或产业。宋代不仅称动产所有权为物主权，称不动产所有权为业主权，而且已经将“物”、“业”二字连用形成统称 动产和不动产的“物业”一词，如《宋会要辑稿·食货》卷六一中有“应有已经正典物业… …”之规定。因此，就汉语“物业”一词本意而言，物业是指人们居住劳作活动所依赖和所 利用的地理环境条件及归属人们个体或群体的、包括动产和不动产在内的财产。 “物业管理”术语中的“物业”一词是从英语词汇 property 及 estate 翻译而来，在 20 世纪 70 年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入大陆。“property”一词通译为“ 财产”，有两种含义，一是指能成为所有权对象的各种有价物，二是指对有价物的所有权。根据英国法律，财产分为两类：动产(personal property)，包括可实际占有的有体物和可 依法主张的无体物；personality 原意是属人的财产)和不动产(real property 包括土地及其附着物和附设其上的财产权利；realty 原意是属物的财产)。“estate”一词通译为“ 产权”，又译产业权、财产。estate 概念源自英国早年的封建土地制度。自从 1066 年诺曼第人征服英国以来，所有土地都被认为属于国王所有，英王一直是惟一的绝对的土地所有人，英王把土地附加一定的条件授予其他人，于是这些人就成了持有人或租借人。持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”(tenures)，持有人所保有的有关他的土地的土地权利的总和，就叫做他的产业权(estate)。换言之，私人不能享有土地本身的所有权，而只能拥有土地上的各种“产权”。这种“产权”观念被英美法系国家继承和进展下来，成为英美法系的财产权法律...
