港田花园营销策划推广报告----------------------- -----------------------日期：港田花园策划报告第三部分营销推广与广告策略目录第一部分营销推广策略第一节销售时机与销售阶段安排一、销售时机分析二、销售阶段安排第二节销售策略一、总体策略二、阶段销售策略（一）市场预热期1． 策略2． 时间3． 销售推广目标4． 销售必备条件5． 销售物件6． 推售单位7． 销售渠道8． 造势安排与促销手段（二）市场热销期1． 策略2． 时间3． 销售推广目标4． 销售必备条件5． 销售物件6． 推售单位7． 销售渠道8． 造势安排与促销手段（三）促销期1． 策略2． 时间3． 销售推广目标4． 销售必备条件5． 销售物件6． 推售单位7． 销售渠道8． 造势安排与促销手段第三节价格策略一、定价策略1． 价格定位2. 单位单价的确定3. 定价的影响因素二、价格走势建议三、付款方式建议第二部分广告推广策略第一节广告诉求点重组第二节各销售阶段广告策略一、市场预热期1、重点投放媒体2、平面广告诉求点二、市场热销期（与竞争对手的关系）1、重点投放媒体2、平面广告诉求点三、促销期（与竞争对手的关系）1、重点投放媒体2、平面广告诉求点四、推广费用估计第 一 部 分 营 销 推 广 策 略第一节销售时机与销售阶段安排一、销售时机分析港田花园正式发售时机取决于法律文件、工程进度、楼盘包装宣传工具完成情况、周边竞争对手等因素，根据目前进度，中原建议二○○一年三月份销售，原因如下：市场条件有利每年的 4 月底，11 月底有两个“房地产交易会”即通常所说的“春交会”、“秋交会”。3-4 月，10-11 月是地产比较活跃的时期，特别是“春交会”前后是许多进展商选择开盘的时期，选择 3 月份开盘在市场时机方面是比较理想的。相关销售法律文件基本齐备一般情况下，条件不成熟，过早认购行为会对销售带来负面影响，因为部认购期间，如未获预售证，在签署房地产买卖合同之前，客户仍有考虑空间与挞定可能。加大了销售人员促使客户成交的难度与流失部分可争取的客户资源从另一方面考虑，部认购活动如未能达到预期效果，或部认购期过长都会使港田花园很难实现持续旺销，从而演变成长期销售盘，这对进展商回收资金和楼盘销售是十分不利的。同时，本项目的目标客户——客户很重视项目的手续是否齐全，尤其项目是否取得预售证将对客户购买起到十分关键作用。而照贵司估计应该今年春节前月可拿到预售证虽然具备了公开发...
