未来写字楼产品的分类及进展 〇 林洁写字楼产品在未来进展中将出现从单一走向多样化类型的趋势。随着市场化程度的升高以及客户所需类型的细分，今后对甲级、乙级、丙级写字楼的关注将越来越考究。写字楼产品的细分趋势随着市场化程度越来越高，客户的需求类型也将越来越多，写字楼产品在未来进展中将出现从单一化走向多样化的趋势。简单总结起来，可以用下面的图表来表达这种日益分化的趋势（图 1）： 1.档次细分以往市场对所谓甲级写字楼的关注程度较高，而对相对低端的乙级写字楼及丙级写字楼的关注明显弱化。随着客户购买或租用能力的细分，今后对甲级、乙级、丙级写字楼的关注度将会越来越高。近两年出现的住宅产权写字楼，就是写字楼产品中的中端产品细分化的表现。2.规模细分随着客户规模的分化，写字楼的规模也日渐分化，可以总结出以下几种倾向：（1）“大”：大开间办公楼，独立形象写字楼，低密度办公楼。（2）“大小通吃”：标准的核心筒式写字楼；很大的公司和很小的公司可以共享。（3）“小”：小开间办公楼，孵化器。3.功能细分（1）从住宅到办公的功能细分：从住宅到写字楼，从商业到写字楼中间有很多的过渡，住宅向写字楼过渡有 SOHO 的形式，有住宅产权写字楼的形式，越靠近办公轴则办公的比例越大而居住的比例越小，在商住和住宅产权写字楼之间是否会出现另一过渡类型的办公产品？在商住里面，实际上仍然是以住宅为主体，办公功能只占据30%-40%，而新类型写字楼办公功能则占据 60%-70%。这是一个值得探讨的产品类型。（2）从商业到办公的功能细分：商业和办公之间现有的过渡类型是展示，可以偏商，同时又不是纯粹的商业，随着功能的细分，将来会出现另一种更加偏向办公的新的过渡类型——“轻型办公”（图 2）。在上述的细分产品类型中，“独立形象写字楼”和“轻型办公”将很有可能成为今后一段时间内的热点，下文将重点分析这两种写字楼类型的特点。独立形象写字楼1.独立形象写字楼的特点（1）独立的临街形象：在主要道路上有足够的展示面。（2）冠名权：独立形象的写字楼是公司一个大广告牌，因此都需要对物业也进行冠名。（3）独立的交通：在内部有公司独立的交通而不需要与其他公司共享内部的交通系统，保证了良好的专属化。（4）独栋的规模往往受到限制：标准的写字楼一般一栋四五万平方米，或者是七八万方米，都是较大的体量，但是独立形象的写字楼是由单位购买，所以它的体量最多为两万平方米。由于需要独立形象...
