昆明理想小镇内部认购策划简案理 想 小 镇内部认购策划简案内部认购策划简案昆明金石创业房地产顾问有限公司Jinshi Innovative Real-Estate Consulting Co.Ltd中国·昆明04.2.09理 想 小 镇内 部 认 购 策 划一、销售目标及估算1、销售原理原理：广告出街、造势 推行内部认购、给客户造成稀缺 价格上报利用部分低价房源，造成大量来访 形成“认购证”的紧张和炒作 推出特价商铺 引入大量的投资豪客 完善小区生活氛围，形成证的高紧张和“爆炒” 楼盘热度极高 实行内部认购，形成挤压式卖场。2、销售目标按完成公司 1.2～1.5 个亿的销售，1 个亿的回款来计算销售目标：经过样本等距抽样，我们按目前的价格执行，每成交一套均价 32～35 万/套；销售目标反推，需要实现300～400 套的销售目标；按 80％的挤压成功率来计算，需要组织500 组客户来访；按 90％的来访率计算，需要完成销售约550 组客户的认购证；目标：550 组意向客户 500 组有效客户来访 80％的压迫成交 成交 400 套二、销售全程分析1、销售动作分解①凭证营销凭证获得开盘时住宅的定购资格享有认购与优选权，获得商铺的认购与优选权。内部认购日内，凭证可获得价格优惠； 建立客户的欲望，并巧妙降低进入门槛，实现证的营销工作。②房源推举不组织预选房，减低死亡率；价格出街后有销售人员组织客户交叉选房，建议客户准备 2～3 套选房方案，但不上墙；③证炒作 低价房与周边小区住宅进行价格对比、形成价格指导，特价商铺对豪客进行召集，把证的价值炒高，真正造成卡的稀缺感、达到提纯客户的目的；④集中交易（挤压式销售）700 组以上客户来访、强大人气支持、利用人压人，钱压人，进行快速交易。借助前 100 组的顺利成交，现场付款，制造压迫卖场。令买方感受抢购气氛。2、销售态势1)序幕（推行内部认购证，制造稀缺）渲染内部认购活动的神奇感，造成内部认购证稀缺；内部认购证炒作2)促销（大量蓄水，拉高水位）广告建立了形象（地理位置、土地升值题材），宣传产品面优势，用低价房进行价格指导，商铺进行豪客召集，把态势炒高；3)集中成交（放水） 挤压式买场，销售员柜台作业直接谈判，合理设置交易方式，简化交易环节与手续。借助卖场气氛与人流压迫，快速成交。三、开盘策划1、事件流程图不符合停车、下车了解交易程序排队等待交易检验内部认购证进入选房交易区继续等候符合存在存在交纳认购金领取单据、签署协议不存在成功谈...
