第一章 扬州市写字楼市场分析一、写字楼市场供应现状1、扬州办公写字楼项目分布区域相对比较分散，从区域上可分为城东、城中、城西、城南四个片区。区域项目名称规划特点城东阳光城所列项目规划设计均为底层商业门面，三层或四层以上为办公写字楼。城中汇展阁、盛世商务楼城南九州大厦城西熙龙阁、来鹤广场（规划中）2、扬州在售写字楼项目调查资料项目名称九洲大厦盛世商务楼阳光城地理位置江阳中路 43 号汶和南路运河西路区域城南城中城东产品定位1-4 层商场；5-13 层写字楼；共 13 层1-3 层沿街商铺；4-6 层写字楼；共 6 层1- 4 层商铺；5-12 层写字楼；共 12 层销售面积26000 平方米左右2500 平方米左右30000 平方米左右户数写字楼 300 户26 户（每层 9 户）写字楼 135 户面积比例62㎡；朝南，120㎡；朝北，160—190㎡551—143㎡已售完销售价格3180—4080 元/㎡（可优惠 80 元/㎡）3650—4160 元/㎡100%出租率未出租未出租40%得房率70%70%60-65%物管费5 元/平方.月1．5 元/平方.月3．5 元/平方.月入住情况无无30%备注中央空调等无中央空调中央空调等3、个案分析【九洲大厦】售价：均价：3630 元/㎡，楼层及朝向差价：均为 100 元/㎡。销售情况：目前销售状况良好，62㎡户型较为畅销，剩余物业以朝北居多。剖析：① 面积划分较大，投资成本高，风险较大；② 裙房部分经营定位（建材类）与主楼写字楼的定位不协调，影响写字楼的档次……4、结论分析目前扬城面市的写字楼素养普遍不高，基本上都是单纯型写字楼，市场供应结构不够合理，直接影响市场需求的满足。随着扬州城市规模不断扩大，城市功能进一步拓展，城市建设将继续保持一个快速进展的势头。通过对扬州城市内人口、产业结构、经济进展、写字楼楼面总量、人口与楼面历年变化等进行简单分析，不难推断，当前及未来市场写字楼楼面需求潜力较大。对于此，从与办公相关的商住楼市场比较火爆也可以看出来。二、写字楼市场消费需求分析为全面深化地讨论分析扬州消费者对新达大厦项目的需求特征，我公司特组织了一次较大规模的问卷调查活动。我公司通过成功营销推广三笑国际花苑，借助于扬州微笑俱乐部的高端客户资源（登记会员近千人），充分发挥公司在全程营销策划、销售代理、市场调查、数据采集、理论分析、策略讨论等方面的优势，力求在问卷调查活动中通过周密详实的市场调查、严谨有效的数理分析、科学可行的对策讨论，对新达项目产品定位及营销策...
