房屋预售合法权益管理论文 内容提要:近年来，随着我国房地产市场的建立和快速进展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。如虚假广告、面积“缩水”、质量低劣等问题屡见不鲜，因此而引发的诉讼逐渐呈上升趋势。为维护买受人的合法权益，笔者结合最高人民法院于 2024 年 6 月 1 日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，从“五证”与预售合同效力的认定、“楼花”许诺与合同义务、《消费者权益保护法》与惩处性赔偿责任的适用、计量规定与商品房面积“缩水”、质量缺陷与司法救济五个方面，就买受人应注意的若干法律问题及人民法院在司法实践中，应如何进一步保护其合法权益，进行阐释，使买受人在了解最新立法的基础上更有力、更全面地维护自己的权益，同时，也使人民法院在审理此类案件时作到法制统一适用。 一、引言 安居乐业，安居才能乐业。 自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今，有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着……以上海市为例：1979 年人均住房面积仅 4.2m2，住房困难的就达 80 万户，占市区总户数的 28%.直至 1987 年，上海居民中还有1.6 万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来，我国城乡住宅建设进入了高速进展时期，1949 年—1978 年，城镇年均住房竣工面积仅为 1800 万 m2，1980 年突破了 1 亿 m2，1998 年为4.75 亿 m2 ， 城 镇 人 均 居 住 面 积 达 到 9.3m2 ， 比 1978 年 增 加5.7m2.到 20 世纪末，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近 94%.现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。 商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业（简称“出卖人”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益...
