房屋承租人优先购买权之讨论 ——房屋承租人优先购买权讨论系列之一 姚辉 中国人民大学法学院 教授 , 邱鹏 上传时间:2010-7-8 浏览次数:2869 字体大小：大 中 小 案情好像并不复杂，但一审、二审迥然相异的判决却至少可以透露出这样的信息：房屋承租人优先购买权的问题不是一个简单的问题。原告以被告侵犯了自己对浩达商厦一层西侧大厅建筑面积 380 平方米房屋的优先购买权为由要求确认被告间的商品房买卖合同无效的起诉，颇有“以一隅抗全国”的意味，其影响交易之便捷与效率显而易见，一审法院驳回原告诉讼请求也因此确有道理。可问题在于，原告对自己承租房屋的优先购买权是法律明确给予的。进一步来想，在本案的背景下，若照一审那么判，法律给予承租人优先购买权的合理性是否丧失殆尽？由此，要解决本案，首先要明确的是法律给予房屋承租人以优先购买权的理由或说房屋承租人优先购买权的存在价值。二审法院的判决其实变更了原告的诉讼请求——不是宣告被告间的买卖合同全部无效，而只是宣告买卖合同中转让原告承租的 380 平方米房屋的内容无效。乍看起来，二审法院的判决更加合理：既维护了原告的法定权利，也保护了被告间的楼宇交易。但这却掩饰不了对第三人保护的苍白——假如合同部分内容的无效将会给一方当事人带来巨大损害，那么执意维护合同的效力还有多大的意义？也许人家南洋新世纪公司早知不能完整地获得楼房的所有权就根本不会动意购买浩达商厦。于是，有关优先购买权制度的“陈年旧账”便被重新翻出：优先购买权的效力和性质如何？租赁合同关系下的房屋承租人凭什么可以要求宣告辞人买卖合同的无效？优先购买权行使的“同等条件”的内涵究竟包括什么？所谓“同等”，是绝对相同，还是相对相同？所谓“条件”是仅指价格条件还是兼包其他条件？是否必须要求房屋承租人所承租的房屋与出租人卖与第三人的房屋完全同一？本文力图在清楚回答上述问题的基础上，给出笔者对本案的看法。 一、优先购买权制度之检讨 （一）优先购买权的定义、历史及现状 中外学者及法条对优先购买权所下定义大同小异。[1]王泽鉴先生认为：“优先购买权云者，谓特定人依约或法律规定，于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。”[2]王利明先生认为：“优先购买权，又称为‘先买权’，是特定的民事主体依照法律的规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。”[3] 《德国民法典》在“债权编”和“物权编”分别...
