房地产项目融资——房西苑在淄博第五届房地产高层峰会上的报告在演讲之前先问大家几个问题。各位老总想少花钱多办事吗？ 想不花钱也办事吗？想花别人的钱办自己的事吗？ 看来是不想。 想少花钱多办事的，去学会计师；假如想不花钱也办事的，去学策划师；假如想花别人的钱办自己的事的，去学融资。 所以我今日讲的就是“花别人的钱，办自己的事”。 我的标题是“假如我是投资者”，这是什么意思呢？ 第一、我本人就是投资者。我一直是扮演着投资者的角色，12 年前我从美国回来的时候，就是被一个海外的投资基金把我派回来，做中国的首席代表。实际上我就是投资者。 第二、我希望大家今日站在投资者的立场上去替投资者打打算盘，假如你理解了投资者，你就知道该怎么融资，道理很简单。 我们今日讲融资，什么叫融资呢？融资就是一个简单的商品交易。其实他并不复杂，交易什么？就跟交易这个手表没什么区别。既然是一个交易，那么交易肯定要有标的，交易什么？当然不是交易手表。交易的东西是“项目”。咱们房地产企业都是一个、一个项目来建设的，所以交易的是项目。 交易的第二个特点是必须有买方和卖方。买方是谁呢？买方就是投资者，卖方就是融资者。其实这个关系就这么简单，融资者作为卖方，也就是说假如你想卖掉这个手表，你要了解两个问题。第一个问题：投资者是谁？他们在那儿？第二个问题：投资者的需求是什么？他们的行为模式是什么？假如你了解了这两点，你就能真正懂得该怎么卖掉这个项目，道理很简单。 怎么了解买方？一个最简单的方法就是换位思维。假设你自己是投资者，你会怎么打算盘，你会怎么做决定？这个原则已经成为推断任何项目的原则。我常常帮别人做融资，我会问“假如你是投资者，你会怎么做？”你不妨算一下，就明白该怎么融资了。 12 年前我从美国回到中国的时候，我是被境外的一个投资基金把我派回来的。我在香港的时候，我问老板一个问题：“老板，你给个政策，到了中国什么样的项目我该投？什么样的项目不该投？”老板说：“你看着办吧。”我说：“什么叫看着办？这不叫政策。”老板说：“你这样，你就把自己当成投资者，假如你同意把自己的钱（私房钱）扔进去，那我就跟着你，你自己扔一万我后面跟着 100 万，你自己扔100 万我后面就跟着一个亿，只要你同意自己下去，我就闭着眼睛跟你。”这个话很深刻，他讲的就是这个道理：你就把我的钱当成你的钱，你打打算盘，你觉得化得来，我就在后面跟着你。换...
