房地产市场的调查与讨论报告 5----------------------- -----------------------日期：房地产市场调查的实施要点 有的人认为房地产市场的调查与讨论（下简称“市调”）高深莫测，很“玄”，有的人认为市调很简单，可有可无。其实市调是有方法、规律可循的。 我们认为：无论是进展商想寻找新的投资机会，还是为抢占市场，确定开发市场适销对路的物业；无论是进展商想为已开发物业制定正确的营销策略，还是为提高物业质量和附加值，提高经济效益，市调总能在其中发挥重要作用。房地产市场的调查与讨论就是运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销方面的各种情报资料，通过对过去与现在营销状况与动态性影响情报资料，通过对过去与现在营销状况与动态性影响的分析讨论，为进展商预测项目经营销售状况，制定正确项目决策提供了可靠依据。 市调类型从调研方向上分大致有三类： 针对物业的市场调查 一般进展商想对当前整体或者区域市场有个全面的了解时，会以目前市场上现有的物业为对象做调研。调查容包括：位置、规模、类型、价格、工期、进展商销售状况，以此作为自己开发物业的依据。进展商大多最关怀项目的价格和销售情况，其中难点又主要是真实售价与真实销售率的问题。常见错误是将报价当实际价格。 表：------------------------------------------------------------------- 方法 途径 利弊-------------------------------------------------------------------直接查找真实售价 到房地局有关部门查询 此种方法准确可靠，但需要有一定的社会关系-------------------------------------------------------------------根据目标买家的承受力 确定待售物业量→确定目标买家的数量→确定价格 此种方法易于实施，但通常是目标买家的围容易确定，目标买家能承受的价格数量难以确定 确定价格主要根据经验以与对目标买家进行取样调查推断。-------------------------------------------------------------------销售周期估算法 一个项目的销售周期不可能无限长，进展商必须在合理的时间销售出合理数量，最大限度取得合理利润、减少亏损以上来推断合理的价格 此种方法计算简单，易掌握，但没有以动态进展的角度考虑问题。进展商有特别情况的，也可能了解不到。-------------------------------------------------------------------大量调查参照法 大量了解同类地点、同类规模、同类物业的售价，多项对此，调整可...
