房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市土地管理部门签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后剩余年限。土地使用权出让合同约定的使用年限届满（土地使用者未申请续期，或虽然申请续期但未获批准），续期届满，土地使用权由国家无偿收回。◆五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程 规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；建筑工程施工许可证审批流程一、提交的材料 1、中标通知书 2、交费通知书 3、质量监督报告 4、监理单位合同书、资料材料。 5、发包方与承包方合同书。 6、地产开发公司资质材料、施工单位资质材料。 7、安全施工许可证 8、项目经理、施工员、质检员、材料员证书 9、施工图审批报告10、银行资信证书 国有土地使用权证《国有土地使用证》是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府国土资源部门颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限。是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 办理对象：城镇住房用地登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和其他住房用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有房屋所有权的住房产权人。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。无土地使用权证的危害1. 难以知晓设定抵押权的情况。2. 难以发现开发商违规用地的事实。3. 无法进行二手房交易。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。 4. 在拆迁补偿时会遭受损失。建设部《城市房屋...
