房地产周期波动原因分析----------------------- -----------------------日期：房地产周期波动成因分析 一、房地产周期波动讨论概况 20 世纪 60 年代，美国 StephenA.Phyrr 等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期讨论，分别从宏观和微观角度，采纳多模型和多方法，探究房地产周期波动与其机理。 从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域围的周期讨论，如国家和地区围的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要讨论容包括三个方面：以全国为对象讨论房地产周期[1]；以较长的时间序列资料为基础讨论房地产周期[2]；以宏观经济周期为背景讨论房地产周期[3]。 从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置围的周期讨论，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的讨论也属于微观层面的讨论，所涉与的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期讨论的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期[4][5]。 采纳多方法和多模型讨论房地产周期。一是采纳不同指标描述房地产周期，如空置率[6]、通货膨胀率[7]、房地产价值[8]、价格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型[10]、租金增长率和租金分布模型[11]；三是考虑风险因素分析房地产周期与其投资策略[12]。 在我国，对经济周期波动的讨论主要在改革开放以后，且大多限于宏观经济层面。其容主要为国外有关经济周期讨论成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点[13]以与利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点[14]等。 本文结合我国房地产业进展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因，探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。 二、房地产周期波动与房地产投资 以市为例，选择房地产业国生产总值、房地产开发投资总额、住宅投资、房屋施工面积、房屋竣工面积、土地开发面积、商品房销售面积、城市居民可支配收入和居民居住消费价格指数等 9 个指标，用其扩散指数来描述房地产周期波动。比较分析扩散指数与房地产投资波动的关系，可知这两者之间具有明显的相关性（相关系数为 0.94），如图 1 所示。 附图 图 1 房地产投资与周期波动 由于长期的计划...
