房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。 1.市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。2)市场法适用的对象和条件 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特别工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采纳市场法估价。 市场法适用的条件是在同一供求围存在着较多的类似房地产的交易。假如在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采纳市场法估价。 市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、酬劳率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤 运用市场法估价一般分为下列 7 个步骤进行：①搜集交易实例;② 选取可比实例;③ 建立价格可比基础;④ 进行交易情况修正;⑤ 进行交易日期调整;⑥ 进行房地产状况调整;⑦ 求取比准价格。 2.收益法 指估计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。一）收益法应用于房地产的估价的基本原理 收益性房地产在未来的时期形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。 所有者让渡出去的权利必定要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提： 1、收益每年不变 2、资本化率确...
