房地产业的转型和成熟讨论----------------------- -----------------------日期：2024 房地产业的转型和成熟一、地产业的新并购时代并购已成为我国房地产企业日益关注的焦点话题。2024 年，从万科收购南都，到路劲基建收购顺驰，一系列并购事件不禁让人思忖“房企并购潮到来”。与此同时，我国房地产百强企业销售额占全国市场的份额由 2024 年的不到 10%不断上升到 2024 年的18%，由此可见，这种市场集中度的提高必定带来企业间并购活动的兴起。首先是土地。“有了土地就有了一切”的黄金时代已经过去。协议出让方式已经终结，2024 年进一步执行最严格的土地政策，这些政策举措都大幅提高了以土地为生产资料的开发企业的生产成本。因此，并购自然成为企业解决下一步低成本获得土地的主要途径。同时，更多的公司出于战略布局的考虑，也把并购当地房企作为进入其他市场的重要途径。其次是资金。2024 年 4 月，政府出台提高房地产开发资本金比例的政策，之后陆续出台的各种信贷控制政策，使得开发商赖以生存的资金来源受限，一些小企业因资金流断裂而退出，而实力雄厚的企业借助自身的资金积累和银行贷款的优先权具备了并购的实力。而随着我国房地产金融市场的完善，并购还可能是房企多元化融资的需要。此外，外资的进入也带来了更高层次的行业并购。1、大中型企业分食市场蛋糕图：历年我国房地产开发企业个数资料来源：中国统计年鉴从被并购企业的规模来看，占多数的为中小企业。随着资金链的进一步收紧，这些企业无力维持下一步开发的资金需求进而纷纷退出，这在一些二、三线城市尤为显著，许多企业为确保土地不被收回而选择将项目出售套现；而在一线城市，由于近年土地成本高昂因此进入门槛较高，中小企业不易进入；中型的开发商也开始寻求合作，收缩战线，以降低成本实现盈利；大型开发商则利用这一时机和资金优势，使用收购、参股等手段加速扩。2、并购整合仍将加速我国的房地开发产企业从 1997 年市场化开始以来，企业数量从当时的 2 万家左右上升到 04 年的高峰 5 万多家。从上图可以看出，03 年是一个井喷，而 04 年起开始进入下行通道，当年减少了3000 多家,占到总数的 5％左右，当前这样的缩减趋势仍将持续。再从行业集中度看，九家房地产公司占据了市场份额的 80%，而国是 18%。而从资质上看，目前 90％左右的房地产企业是二级资质以下的企业，全国真正有项目运作的企业只有几千家。下表中从上市地产公司与我...
