目 录第一部分高密写字楼市场环境分析·····1P第二部分竞争性个案楼盘分析·······3P第三部分项目 SWOT 分析·········6P第四部分 项目产品定位··········8P第五部分 项目客户定位········· 12P第六部分 项目形象定位········· 13P第七部分项目价格定位·········16P第八部分项目营销策略执行·······18P第九部分项目经济效益分析······· 32P第十部分项目组织管理·········37P第十一部分项目工作总进度········40P第一部分高密写字楼市场环境分析一、高密写字楼进展阶段高密写字楼进展起步时间较晚，从九十年代后期开始才有真正意义上的写字楼，且进展的起点低。进入 21 世纪后，高密写字楼由初期品质较低的机关办公楼已经逐步向具备初级智能化的公寓式写字楼进展转变。随着高密经济进展，高密写字楼市场大致经历了以下两个阶段：（一）第一阶段：此阶段写字楼绝大部分是政府机关、国有企业投资兴建的办公楼,以企、事业单位自用为主,多余部分对外出租。目前，这部分写字楼存在着物业旧、部配套设施老化、安全隐患严重等一系列问题，已经不能适应现代商务办公的需求，入住单位逐年减少，空置率不断增加。随着现代化智能写字楼的蓬勃进展，这部分写字楼将难以避开被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点：1、投资方：主要是政府机关、国有企业等。2、市场行为：计划经济氛围浓厚，主要用以出租。3、地理位置：主要集中于人民大街、利群路、永安路、行政街两侧。时间（年）写字楼项目经济进展情况上世纪 90 年代后期到2024 年经贸局办公楼、邮政局办公楼、凤凰宾馆、交通局办公楼、城区信用社办公楼等进展较为缓慢（二）第二阶段：此阶段以贵宾首府为首的公寓式写字楼项目拉开了写字楼正式对外销售的局面，改变了以往只租不售的经营模式，进入了真正意义上的市场化运作阶段。该阶段的写字楼投资方主要以房地产开发企业为主。这也标志着写字楼市场开始由计划经济向市场经济的转变。此阶段写字楼呈现以下特点：1、投资方：房地产开发企业为主。2、市场行为：出售为主，出租为辅。3、地理位置：主要分布于老行政中心的人民大街、凤凰大街两侧。二、 高密写字楼呈现特点（一）高密城市经济进展的不平衡，影响着企业商务活动的活跃程度，进而影响着企业对写字楼物业的需求。（二）高密市以纺织、劳保等加工产业为主，产业结构不合理，是制约高密写字...
