块块条件分板项目竞争力项目进展定位核心价值体系项目 SWOT 分析竞争态势分析进展商定位市场定位形象定位目标客户定位价格定位主题定位项目定位常州宏观环境讨论常州房地产市场现状住宅市场及进展趋势住宅市场现状住宅消费现状市场调研分期进展策略产品设计策略大卖场构筑策略产品策略主要营销策略广告推广策略销售推盘策略阶段性销售计划首期整合营销计划营销策略主要技术指标销售收入概算项目投资概算收支概算xan 常州奥林匹克花园进展策划纲要第一部分：市场调查讨论1 常州市宏观环境讨论1.1 常州市简介常州是一座具有 2500 年历史的文化古城（历史上有“龙城”别称），又是一座在改革开放中崛起的新兴工业城市。全市总面积 4375平方公里，人口 339 万，其中市区 280 平方公里，下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、武进、新北五个行政区常州处于漂亮富饶的长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312 国道、京杭大运河穿境而过。全市水网纵横交织，连江通海。长江常州港万吨级码头可接靠外轮，并具备集装箱中转功能。民航常州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内 20 多个大中城市的航线。1.2 人口环境2001 年年底人口主要统计指标(新的行政区规划 2024 年确定)：总户数：118.65 万户总人口：341.52 万人每户家庭人口：2.91 人/户老城区总人口：89.48 万人（天宁、钟楼、戚墅堰）新城板块总人口：12.15 万人行政区调整以后市区人口：超过 200 万（含武进区）从总体人口环境来看，整个常州市人口基数偏小,在 100 万左右,而新区的人口量也偏小,在新区重新规划后总人口也不足 40 万(38.23 万),且农业人口占了绝大多数，仅市区内居民对住房的需求量并不大。据调查：常州市城镇居民 2001 年底人均住房面积 10 平米，如“十五”期末要达到 15 平米，人均增加居住面积约 5 平方或建筑面积 10 平34 万户按 2.91 人 / 户计算1/3 强≈ 14 万户不具备购房实力1/3 弱≈ 10 万户已购新房1/3 弱≈ 10 万户拟购新房或换房100 万人口方左右，按市区及新区总人口 100 万计算，总的住房需求量是 1000 万左右，加上市区危旧改造项目面积 150 万平方，5 年的房地产需求总量不 低于 1200 万平方，平均每年住房的潜在需求量将在 240-250 万平方左右 ，...
