小城镇房地产投资风险特征讨论论文 [摘要]伴随着城镇化进程，我国小城镇得到快速进展，小城镇房地产也随之产生。由于房地产投资开发的高风险性和小城镇的特别性，小城镇房地产投资风险独特且更大，投资商必须在充分认识小城镇房地产投资风险的基础上，对风险进行有效防范。 我国城镇化已进入高速进展阶段，小城镇房地产开发也随之不断扩大，小城镇房地产开发可增加地方财政收人，带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的进展，促进基础设施的完善，同时扩大农村消费需求，吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大，建设周期长，影响收益的不确定的因素很多，因此，房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中，具有特别性，因此，小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外，还具有其独特个性。 一、小城镇房地产投资风险特征分析 1．居民有效购买力风险。尽管全国范围内，小城镇人口众多，市场较大，但是单个小城镇市场规模并不大，消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的，他们要么没有住宅，要么当前住宅环境较差，对住宅的需求较强烈，需求量较大，但是这部分人由于家庭收入结构单一，一般没有持久性收入，收入水平受外界因素影响较大，购买能力极易受到市场变化因素影响，存在一定的有效购买力风险。 根据国外的经验，房价一般为居民家庭收入的 3～6 倍，发达国家为 5～6 倍，中等发达国家为 4～5 倍，进展中国家为 3～4 倍。2024 年 1～10 月，我国商品房每平方米平均售价为 3009 元。据国家统计局公布，2024 年，我国城镇居民人均可支配收入为 10493 元，按 2024 年全国城镇户均住宅建筑面积 83．2 平方米来计算，售价为 25．03 万元，是户均年可支配收入(户均按 3．4 人计算)的7．02 倍，超过国际公认的进展中国家合理的房价收入比。因此，我国城镇居民的有效购买能力不高。 另外，由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策，国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施，因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。 2．规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时，都要与当地规划管理部门进行沟通，详细了解区域规划和城镇规划，因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是，目前我国有的小城镇还没有建设规划，或者虽有规划但只是“规划规划，墙上挂挂”而...
