培 训 方 案前言：解析置业顾问 消费者置业，我们提供专业的顾问式服务。㈠ 行业特性⑴ 服务业 提供一种产品及服务、一种管理的方案、一种解决问题的方法（不同于第三产业的服务业）；⑵ 专业性① 房地产的专业知识；② 相关专业知识：营销学、经济学、社会学、美学、中文、心理学等；⑶ 智力型① 市场调研② 营销策划③ 销售执行（观察力、领悟力、推断力、分析力）㈡ 专业知识1、建筑面积=销售面积=净使用面积+墙风光积+公摊面积2、使用率（得房率）=套内建筑面积/建筑面积（套内建筑面积=套内使用面积+ 套内墙风光积+阳台面积、多层 85%、高层72%、办公楼 55%）3、容积率：总建筑面积/用地面积（控制高度）绿化率：绿化面积/用地面积4、建筑覆盖率（密度）：总基底面积/用地面积（控制栋数）5、房地产：是由土地、附着在土地上的各类建筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。6、五证两书五证：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程开工许可证、预凭许可证。两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书。7、三通一平：通水、通电、通路、场地平整。七通一平：上水、下水、污水、电力、电讯、煤气、交通、场地平整（北方为八通：通暖）。8、生地：没实现三通一平。熟地：有三通一平。9、土地使用权出让形式：协议、招标、拍卖（以合同形式）。10、土地使用权转让形式：出售、出租、交换、赠予、抵押、继承等不同形式。11、土地使用年限：居住用地：70 年工业用地、教育、科技、卫生、体育及其它综合用地：50 年商业、旅游、娱乐用地：40 年 12、建筑结构形式：砖混：多层（7 层以下）框架、框剪：小高层（7—20 层）桶体：高层（20 层—100 米）钢体：超高层（100 米以上），抗风、抗震、怕高温 13、层高：不低于 2.4 ｍ 楼间距：不小于楼房高度的 0.7 倍系数 14、期房：没有取得房地产权证的房屋统称为期房。 现房：通过竣工验收，取得产权证的房屋。 15、房屋所有权：占有权、管理权、享有权、排他权、处置权的总和。 16、房屋使用权：指拥有房屋的享用权，房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。 17、公摊的分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和 18、一级市场：指土地交易（开发商从国家取得土地使用权） 二级市场：商品房的销售（新建的商品房） 三级市场：二手房的交易（租赁） 19、退房的五种情况：① 购房合同无效（五证二书不全）② 套型误差③ 面积...
