土地增值税项目清算实务操作鉴证指南（三）——疑难问题解析正瑞税务师事务所前 言我国房地产企业已经是我国经济进展的支柱产业，连续 8 年被国家税务总局列为全国税收专项检查的重点行业，每年被查处的偷税金额巨大，令人触目惊心，多则千万元，少则百万元。目前，房地产市场很不规，涉及的税种达 11 个之多，行业涉税问题相当复杂，而且房地产企业还普遍抱怨税负过重。从税务机关角度来讲，房地产业税收管理政策性非常强，对征管人员综合业务素养要求很高，对税务师事务所从业人员的要求也提出了更高的税收政策水平。就目前存在的情况看：一方面，房地产企业通过各种偷税手段进行偷税的问题确实存在。另一方面，很多房地产企业的财务人员对政策的理解有误或根本不了解房地产业相关税收政策，从而导致无意识的少缴税或者稀里糊涂多缴税。与此同时，由于税务人员同企业方面对税收政策理解存在歧义，也造成税企间摩擦冲突不断。本教材旨在将多年从事房地产涉税服务和税务稽查的心得体会与大家分享，希望能以一孔之见为房地产企业和税务师事务所正确理解税收政策提供一个平台。本讲义在容上以房地产业的会计核算和相关的税收政策为主线，实行一问一答的形式对各疑难问题进行详细的解答，解读最新政策诠释税法本质，以帮助企业防税收风险，帮助税务师事务所从业人员提高业务水平。是税务干部、税务师事务所从业人员、房地产企业中高层管理者的参考教材。本讲义编写得到了省注册税务师管理中心培训部的大力支持和市局有关处室的帮助, 并参考了国家税务总局浦田房地产专题培训教材及国家税务总局中税网等相关资料，在此一并表示感。以后若有新的政策变动或调整，应以新的法规为准。因本人学识有限，加上政策的不完善以及各人的理解不尽相同有疏漏和不足在所难免，敬请各位批判指正，不吝指教。 马友 xunda5688sina. 手机 第一部分：行业相关知识疑难解析1、什么是项目总投资？它包含哪些容？答：项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额（在项目可行性报告中使用）。房地产项目总投资的容包括：土地费用、前期工程费用、建设配套费用、建安工程费用、室外工程费用、建设监理费用、建设单位管理费、预备费以及建设期间贷款利息等项目。2、容积率、建设密度、绿地率、建筑系数是如何计算的？答：容积率是指项目用地围，总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率能反映单位面积土地上所建盖的建筑物密度。容积...
