第一部分 房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧与相关法律解析 目 录 第一部分 房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧与相关法律解析（10月 11 日下午录） 第二部分 房地产企业土地增值税清算中的“5”项成本确定技巧与相关法律解析 第一部分 房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧与相关法律解析 一、有关销售发票开具与否的收入确定 （一）全额开具销售发票的销售收入 （二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定 （三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定 （四）未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定 （一）全额开具销售发票的销售收入 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2024]220 号）第一条规定：“在进行土地增值税清算时，假如纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则根据发票所载金额确认收入。”比如业主购买了一套商品房，合同总金额 120 万元，发票开具也是 120 万元，那么在进行土地增值税清算时，就根据 120 万元确认收入。 （二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2024]220 号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，根据发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额与其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。” 比如，业主购买了一套商品房，合同总金额 120 万元，已付款 120 万元，但销售发票只开具了 110 万元，还有 10 万元会计挂在“其他应付款”，那么在进行土地增值税清算时仍然应当根据 120 万元确认商品房销售收入。所以，对纳税人来说，在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并根据合同金额进行调整，以避开直接根据发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避开被税务机关处罚的风险。 （三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。 应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2024]187 号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。 ...
