商业物管部物业管理工作指引第 1 节物业管理早期介入1 物业管理市场调研1．1 针对新项目商业物业管理需要，在项目筹建阶段应开展物业市场调研工作。住宅／写字楼和商业物业市场调研一并进行。1．2 物业管理市场调研主要容有：竞争项目（楼盘）物业管理费标准，员工薪酬水平与专业能力，物业服务水平，物业管理地方法规与行业惯例，物业服务特色，市场专业分包方水平与能力等。2 商业物业管理成本测算2．1 测算的前提是：公司组织架构人员编制确定；公司薪酬体系和工资平均水平确定；水电气等能源费用收费标准和政策明确；测算物业项目的基础经济技术指标与相关技术参数明确（面积、得房率、设备设施清单等）。2．2 测算时间和报批程序：在项目开始招商前 2 个月，完成商业物业管理费成本测算与审批手续，物业管理费收费定价标准经地产集团商管物业部审批。2．3 物业管理成本测算的主导部门为项目当地商管公司，地产集团商管物业物管部协调与指导，集团商管物业部负责管理费标准报批手续的办理和跟踪落实。3 商业物业管理合同拟定与谈判3．1 主力店物业服务合同，由地产集团商管物业物管部负责谈判与拟定，各地商管公司物管部或工程部门参加并协助谈判。主力店物业服务合同一般与主力店租赁合同同时签订。3．2 主力店物业服务合同采纳标准物业合同版本；特别情况按分权手册逐级审批后执行。3．3 商业步行街各租赁物业（步行街商铺）物业服务合同由当地商管公司负责起草，经地产集团商管物业部审核后，按分权手册逐级审批后执行。该合同应在项目开始招商前 2—3 个月起草、审核完毕，并由各地商管公司统一印刷。4 商户装修管理4．1 商户装修期间，物管部人员每天至少两次对装修施工现场进行巡检，检查装修过程是否违反装修管理有关规定。4．2 对消防安全、临时用电、文明施工、噪音、新线路（管道）接驳、相邻商户的影响等方面进行监管。4．3 当地商管公司协助商户向装修所在地消防主管部门提出装修防火审核申报与消防安全检查申报。5 清洁拓荒管理5．1 当地商管公司物管部在商业开业前两个月完成保洁与清洁拓荒的招投标工作。5．2 清洁拓荒工作选择多家保洁公司承担，为确保开业后保洁管理的延续性，日常保洁中标单位必须参加项目物业的清洁开荒。5．3 保洁与拓荒招投标主要工作环节为：保洁公司的考察与入围单位的选择；保洁、清洁拓荒标准的制定；招标文件的起草与发放、答疑；评标标准（报告）的拟定；开标与质询；评标...
