商业大铺位销售主题报告 本方案中“大铺位”指总建面 100㎡以上，总价过 100 万的铺位。一、4 种销售模式比较分析1、纯销售方式：优势：▲进展商可在短期回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；▲将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：▲产权分散，主力店或品牌店难以进驻；▲无法规划经营业态与规整体形象；▲对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；▲若经营不好，对于项目整体形象有一定影响；▲银行提供按揭信心不足。适用：▲商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户对项目预期缺乏了解；▲中小面积纯街铺销售；▲商业体量小或零星商业物业，无须整体经营的。2、带租约销售：优势：▲通过招商保证前期商业定位与形象；▲能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；▲短期使业主获得稳定收益。劣势：▲铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；▲未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；▲销售难度较大，售价与租金之间的收益回报低难以达到投资者期望，需要开发商做补贴；▲中、长期收益难以稳定；▲后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期进展；▲各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：▲有强势招商力量支持；▲商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；▲可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；▲纯街铺或少量商业物业。3、短期（三年）返租销售优势：▲前期由进展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。▲帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；▲3 年返租期较适中，3 年后商业有可能旺；▲可坚定银行按揭信心。劣势：▲承担前几年的返租补贴，可返到售价上，可能会拉高售价；▲返租结束后的统一经营管理要求较高；4、长期（十年）返租销售优势：▲前期由进展商控制招商，能确保既定的商业定位；▲给投资者坚定信心。▲返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。▲假如项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能兑现承诺回报。劣势：▲承担十年的返租补贴；▲如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。▲因返租而产生相应的返租法律风险。▲银行不支持做按揭长期返租与短期返租从销售角度分析：▲ 短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的...
