不动产司法拍卖贷款机制讨论 一、不动产司法拍卖中引入贷款机制的必要性 司法拍卖中，不论是传统拍卖还是网络拍卖，不动产类型的案件从数量上、标的金额上都占据极大的比例，且呈现上升的趋势，而其成交情况却不容乐观。潜在购买人自有资金不足或出于流动性考虑，在无法确认能够竞拍成功的情况下，不可能提前筹措大笔资金，而当确认竞拍成功后，又必须在短时间内一次性缴交余款，有巨大的支付压力，引入贷款机制，是现阶段解决该问题最为可行的方法。 二、不动产司法拍卖中引入贷款机制的方式 (一)引入第三方提供担保、垫资服务的贷款方式。该种方式的基本流程为:1．对于可适用贷款的拍品，竞买人可在参拍时或参拍前直接或通过第三方向相关银行申请贷款，第三方待贷款银行出具贷款意向书后，根据银行的贷款授信额度为竞买人提供担保，并由竞买人办理委托公证，出具全权委托由第三方或银行办理后续不动产产权登记、抵押手续的公证委托书。2．法院收到拍品的全部价款后，出具相关法律文书，第三方或银行凭此及与买受人签订的《抵押合同》等材料前往房管部门办理不动产产权过户登记、抵押登记。3．银行完成贷款审批流程，正式发放贷款至第三方账户，第三方解除其担保责任，竞买人依约向银行按期偿还贷款。(二)引入房管部门提供不动产产权和抵押权预告登记制度的贷款方式。该种方式的基本流程为:1．对于可适用贷款的拍品，竞买人可在参拍前直接向相关银行申请贷款，银行进行初步审核通过后，与竞买人初步签署发放贷款意向书等法律文书。竞买人竞拍到拍品后，与银行正式签订抵押贷款协议，并办理相关公证委托手续，授权银行办理不动产所有权的登记及抵押手续。2．法院根据买受人的申请并审核相关材料后，向房管部门发函，要求其协助办理相关不动产所有权转移预告登记与抵押权预告登记。3．房管部门办理好相关预告登记后，及时函告法院，法院将相关书面材料交予买受人，买受人将该材料提交银行，银行完成审核贷款流程，正式放款至法院指定账户。4．法院收到全部拍卖款后，出具相关产权过户的法律文书，银行凭此及与买受人签订的贷款抵押合同、公证委托书等材料前往房管部门办理不动产的所有权过户及抵押权登记。不动产所有权正式登记在买受人名下，银行依约享有抵押权，买受人依约向银行偿还贷款本息。该种方式，既有效解决了未办理抵押登记时，银行提前发放贷款的高风险的顾虑，又使买受人无需支出担保费用及垫资成本，切实保障了银行“零风险”，买...
