论房地产开发项目的风险管理 第一节 房地产开发项目风险概述房地产开发是基于对未来政治、经济、社会、自然等方面的预测及预期，基于正常的、理想的技术、管理和组织的情况下进行的一种经济活动。而在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点,导致在项目立项、可行性讨论、设计、施工，交付使用、物业管理等各个阶段都存在大量的不确定因素,使得原定的计划、方案可能受到干扰，原定的目标不能实现。这些事先不能确定的内部和外部干扰因素，人们称之为风险。风险在任何开发项目中都是存在的，例如在建设阶段风险把控不好,会造成如工期延长，成本增加，计划修改甚至引起索赔和赔偿，最终导致项目经济效益降低,甚至项目失败。但是风险和机会是并存的，收益是风险的补偿,风险是收益的代价，风险是对管理者的挑战，风险控制得好能够获得经济效益,也有助于竞争能力、管理者素养和水平的提高。在现代项目管理中,风险的控制已成为房地产开发过程中一项重要的工作内容。一、房地产项目风险特征1、风险的多样性在一个项目中有许多种类的分险，如政治风险、法律风险、自然风险、合同风险、合作方风险,这些风险之间有复杂的内在联系.2、风险存在于整个项目周期，而不仅仅在实施阶段.例如：①可行性讨论中可能有方案失误，市场调查不完全，市场分析错误；② 技术设计中存在错漏碰缺；③ 施工中材料涨价，气候变化,实施方案不完备,资金运作不灵。3、风险有一定规律性工程项目的环境变化，项目的实施有一定的规律性，所以风险的发生和影响也有一定的规律，是可进行提前预测的。因此,重视风险对风险进行控制是较为重要的。二、房地产项目风险的分类对于房地产项目而言，按风险作用阶段和范围分为综合风险和阶段风险。综合风险是指贯穿于整个房地产项目周期，主要有自然、政治、经济、社会、技术、项目主体及内部决策与管理等风险。对于阶段性风险，就是在房地产项目开发各阶段中出现的风险。在投资决策阶段,会出现项目地点选择,区域进展和物业开发类型等风险，而在建设阶段,则可能出现招标模式,建设质量，工期,成本等风险（一）综合风险（1）自然风险自然风险是由于自然因素的不确定性，如地震、风暴、反常恶劣的天气等，对房地产项目造成的影响或破坏。（2）政治风险、经济风险政治、经济风险是指一个国家所处的国际国内环境变动及相应的政治经济政策法律调整给房地产项目所带来的经济损失。土地政策、金融政策、税收...
