企业导报GUIDETOBUSINESS论房地产调控政策在中小城市失灵的原因及对策刘为敏(蚌埠学院经济管理系，安徽蚌埠 233010)【摘要】房地产行业是一项关系民生的重要行业，因而，房地产调控成为政府宏观调控的主要领域之一。首先分析了房地产调控政策的演变，进而分析了房地产调控政策在中小城市失灵的原因,最后提出了完善中小城市房地产调控政策的相关措施。【关键词】中小城市；房地产市场；调控政策一、房地产调控政策的演变房地产业作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远政治稳定都远超越单纯的经济范畴，对经济进展，对社会安全、至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。２００１年，中央政府发布了１９５号文件。该文件规定，房地产开发商必须以自有资金交纳土地出让金；房地产开发商的自有资金不得低于总投资的３０％，在项目施工临近尾声时，商业银行才可发放个人按揭贷款。但在实际操作中，房地产开发商利用商业银行发放的流动资金贷款交纳土地出让金，在项目施工刚开始时就在商业银行的配合下启动按揭贷款程序。同时，房地产开发商的自有资金率远远低于３０％。２００３年，中央政府对商业银行的房地产贷款进行了全面检查，并发布了《２００２年货“币政策执行报告》。该报告披露了 违规贷款"主要集中在房地产开发贷款和个人商品房贷款上。２００３年６月，中央政府又出台了１２１号文件。该文件是１９５号文件的具体化，再次强调了商业银行不得违规发放房地产贷款。但房地产金融违规现象并未因此得到有效遏制。用流动资金贷款违规发放个人按揭贷款等行为有增无减。交纳土地出让金、２００４年,中央政府出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》等多项政策,加强对房地产融资的管理，通过控制商业银行总体贷款规模来控制房地产信贷规模.对房地产开发商而言，通过商业银行融资的渠道已经不太通畅了。于是，房地产开国务院还出台了《关于深化开发商开始大规模引入外资.同年,展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》等政策，开始从源头上法律规范土地市场，以期给房地产市场降温。但房地产开发商却借机大肆宣传商品房供给将大幅减少，利用公众的消费恐慌心理推动房价进一步高涨。“２００５年，国务院先后出台了 国八条"“”和 七部委８条 ，开始通过各种手段对房地产市场进“”“”行全面调控。 国八条 和 七部委８条 都强调抑制房地产投资增长过快和房价上涨过快.但地方政府却阳奉阴违,继续推动...
