浅析房地产住宅项目设计管理要点殷飞(九江新湖中宝置业有限公司 江西九江 332000）房地产住宅项目开发,在取得项目用地后,项目设计管理是一切工作的基础，特别是对当前日益激烈的竞争环境中,项目设计管理工作显得尤为重要。房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动进行统一管理和协调。设计管理工作既是技术工作也是管理工作。那如何做好房地产企业设计管理工作？设计管理的特点，我认为关键做好以下五个方面：管理要点一：明确的设计要求，选择合适的设计伙伴 房地产项目开发针对的是市场，是潜在的客户需求，所以项目设计,必须深化市场调查讨论，并经过多方面、全面细致的分析讨论，形成一个整体的清楚的概念.如何才能做好设计管理呢？1）明确的设计要求房地产设计管理部门是把对产品的要求转化为设计的语言,对委托单位提出设计思路和设计要求，整合管理好设计资源,而非取代设计单位的工作。所以编制有明确要求的设计任务书是保证设计成果质量的关键.设计前期阶段，要深刻分析规划用地指标，如:红线、容积率、建筑密度、限高、退让、绿地率、配套等，要对宗地的区域、现状、土地价值进行分析，对周边竞争楼板分析、意向产品户型进行考虑,对产品价值的敏感点诸如:建筑风格、小区规划、户型设计、园林景观、商业配套等,确定开发思路,产品竞争力、性价比、项目盈利模式.方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。项目设计的各个阶段，设计任务书的重点不太一样,前期的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参加设计成果评审的部门基本与提供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略,那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果.一般来说，房地产企业能意识到该环节的重要性，但总是由于这样或那样的原因导致设计输入不够充分或设计输入质量不高,引起设计工作的反复,比如在施工图设计阶段做颠覆性方案变动。同时由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念相对淡薄，“重技术、轻经济",加上设计...
