房地产开发项目承包经营的操作思路浅析（原创）房地产项目承包经营有别于经营目标考核，各公司可能在设计方案上会有不同，但在进行房地产项目承包经营是应注意一下几个方面的问题。1、 承包方案的设计：a)承包的方式：在一定的资金投入量及确定的运营时限内保证实现利润（资产）的多少作为目标，超额全留(或分成）。b)承包范围的约定：只是公司的特定项目,并非整个公司的经营,因此,承包人只对本项目（即本合同约定的特定项目)的经营成果（考核目标）负责，而不对公司的其他业务负责,而且公司的其他业务也不得干扰本项目的正常经营。该款的约定很重要。c)具体经营指标目标:成本与利润目标、销售额、回款进度、股东投资款的返还等；d)具体实施方案与计划安排：包括项目整个的工作计划、施工许可证、开盘、封顶、竣工、交付使用、双证的办理、财务决算等，可作附件。e)资金使用计划与资金流量预测。这个内容对公司监管很重要.在公司保证按合同约定投入项目前期启动资金后，项目后期开发建设资金的筹措及项目赢盈亏及风险的承担等需明确由承包人承担.f)市场风险的鉴别与处理:根据在约定的工期内的市场情况对成本进行预测，并考虑风险系数和幅度。但假如由于政策和情势的变化以及项目情况有变化导致成本与利润的变化，应予以明确的处理原则和方法。比如承包人在向股东会或股东会指定的监督人的同意后公司增加（或减少）项目预算（或利润目标).g)关于股东投资回收的约定：项目销售回款（或融资)首先用于项目的正常施工，如有余额可根据现金流量预测那样交回公司,由公司进行安排(股东预分配等)；公司不得以任何理由任意抽回销售回收的资金。2、 承包人风险监控:首先承包人应有一定量的风险保证金，以及风险保证金的处理条款的约定。承包目标达成与否的检查与处置办法、保障措施与惩处措施，如何执行等。3、 承包期间该项目运营的人、财、事权的界定:是否由董事会（或股东大会）决议全部转移到承包人,股东会委派代表进行监督，以及相关规则界定内容。a)人事权:承包人以总经理的名义组建项目的运作经营团队，并依公司章程及本合同的约定向董事会（股东会）负责;b)财务签字权:在预算的资金范围内的项目各项支出，由承包人签字后，经公司财务负责人核定(是否在预算范围内、是否超出了预算），予以支付；日常的项目管理费及团队的工资及福利等的开支,由承包人签字后财务部按此支付；c)事权:凡项目正常运营的所有事项的决定均由承包人决定，其他任何人不得干...
